恒大清盘、碧桂园喘气、雅居乐断臂，五家房企集体失速，杠杆狂欢终成一地鸡毛

二零二六年四月里，深圳法院开庭审理恒大案件，许家印坐在被告席上直接认罪，他被指控犯下五项罪名，包括非法集资、诈骗、违规放贷、挪用资金和造假发债，涉案金额达到万亿级别，牵扯到几十万购买理财的人，还有上千万买了房子却没拿到钥匙的业主，其实早在二零二四年初，香港法院就裁定恒大清盘，二零二五年证监会罚了恒大四千七百万，还把许家印永久踢出证券市场，现在恒大所有资产都在拆解变现，连许家印在香港尖沙咀的老房子也挂牌出售。

碧桂园没有走到最糟糕的那一步，但也算不上好到哪里去，它在2025年和境外债权人谈妥了，把900亿债务往后延了期，法院也驳回了清盘申请，新上任的CEO程光煜接手了公司，但2025年上半年的销售额只有167.5亿，还不到以前最好时候的零头，钱进不来，连利息都付不齐，只能靠拖延时间来喘口气，有人觉得这家公司还能活下去，但我看不清楚它的造血能力有没有恢复，光是靠着借新债还旧账，撑不了几年。

雅居乐倒闭得有点让人没想到，它在2021年还在海南和云南大量拿地，囤了超过3000万平方米的土地，以为文旅行业会成为新的热点，结果疫情突然来了，游客一下子没了，项目也就停了下来，资金很快见底，到2024年底有383亿债务到期，公司账上的钱根本不够还，真正让它垮掉的是2021年合作拿地时的一笔2亿元土地款纠纷，对方一告上去，银行马上抽走贷款，直接启动了清盘程序，这说明一个道理：往往不是大问题先出，而是小裂缝慢慢扩大，最后整面墙都塌了。



富力给自己挖了个大坑，2017年公司花200亿接手万达的77家酒店，当时觉得是捡了便宜，结果疫情一来这些酒店全成了烧钱的无底洞，到2025年11月，富力的逾期债务已经冲到387亿，负债率更是高达408%，卖房收回的钱连利息都还不上，更不用说还本金了，其实富力早该清楚，酒店和地产根本是两回事，运营方式完全不同，这次抄底完全选错了对象。

合生创展本来最稳妥，朱孟依一直坚持高价慢卖的方式，不抢土地也不冲销量，这种策略在行业高速发展时显得保守，但在市场下行时本应成为优势，然而2025年它一笔9亿元债务出现违约，触发了93亿元的交叉违约条款，公司瞬间崩盘，营收直接减半，首次出现亏损，到2026年初销售数据略有回暖，但公司规模只剩下原来的十分之一，这提醒我们就算再稳健的经营模式，只要现金流断掉一截，也会引发连锁反应。

这五家企业的结局，表面看各有不同，底层原因其实就三个，一是太依赖借钱，行情好的时候靠杠杆快速扩张，行情一差现金断了，马上撑不下去，恒大和富力就是这种情况，二是迷信规模，土地储备多曾经是实力的象征，结果库存压着卖不动，计提减值反而侵蚀利润，碧桂园和雅居乐都被拖垮了，三是战略跑偏，雅居乐死磕文旅，富力押注酒店并购，都误以为过去成功的经验能用到新阶段，没看清行业已经变了。

现在回头想想，华南五家主要房地产企业接连出问题，其实并不意外，它们曾经是中国房地产行业最辉煌时期的代表，可一旦市场形势变了，谁的实力不够扎实就暴露出来，那些靠高负债快速扩张的企业最终被债务压垮，追求规模最大的公司反被庞大业务拖累，坚持老一套战略的则因为没及时调整方向而失败，如今这个行业进入新阶段，企业不再轻易加大杠杆，不敢盲目囤积土地，也不再相信随便买房就能赚钱，普通人在购房之前，确实需要考虑开发商是否能撑到交房的时候。