香港千万二手房成交暴增75%，创五年新高！中产换楼潮真的来了？

今天看到一组数据，挺让人吃惊的。据媒体5月20日报道：今年头四个月，香港二手市场里成交价超过1000万的房子，一共卖了2793套。跟去年同期的1596套比起来，足足多了七成半，涨了75%。这个数字有多高？是2021年以来的最高水平，也就是说创了四年多的新高。

十大热门屋苑，全都卖出了千万级的房子。要知道去年同期，十个里面有一半一套都没卖出去。很多人可能会问，千万成交涨这么多，是楼市又热起来了吗？

这里面的原因，细说起来还挺有意思。过去几年，金管局对千万以上物业的按揭管得很严，首付要五成。

也就是说买一套1000万的房子，你得先拿出500万现金。对大多数中产家庭来说，这门槛确实太高了。

2024年政府把住宅按揭成数统一放宽到了七成。买1000万的房子，首付从500万降到了300万，一下子就少掏200万。门槛降了，能买得起的人自然就多了。

另一个变化是印花税。2025年财政预算案把交100块印花税的物业价值上限，从300万提高到了400万。

买400万以下的房子，印花税只要100块。以前按1.5%算的话，400万的房子要交6万印花税。现在降到100块，省了6万块钱。

别小看这6万块，对整个换楼链条的影响不小。低层买家省了钱，更容易上车了。他们买了房子，卖房的人拿到钱，就能再去买更好的。

这样一层传一层，从几百万到上千万，整条链就活起来了。预计这项政策能惠及大约15%的物业成交个案。

银行降息也是个助推器。供楼的成本降了，算下来有些房子已经是供楼比租房还便宜。租房的人一算账，与其每个月给房东交租，不如自己买一套，哪怕贵一点也是自己的。

中原地产的陈永杰说得比较直白，他说换楼链就是这么启动的。中产家庭现在能用更少的首付，换到更大的房子。他预测今年全年千万成交能达到7000宗，创五年新高。

到了5月份，市场还在升温。黄埔花园新成交了一套三房，860平方呎，卖1598万，楼价和呎价都创了2022年5月以来的四年新高。同一区的半岛豪庭，一套三房卖了2200万，是屋苑近三年的楼价新高。

不过也得说句实在话，千万成交涨了，不代表所有房子都好卖。5月份的数据显示，整体二手成交稍有回落，不同价格段都有小幅下滑。这说明市场并没有热到发烫的程度，只是换楼的这一批人确实在动。

总的来说，这次千万成交大增，不像是一轮大牛市，更像是换楼需求的集中释放。

按揭放宽了，印花税降了，利息也低了，之前被压制的需求一下子释放出来，成交自然就上来了。对于真正想换楼改善居住的人来说，现在的环境确实比前两年友好不少。