税收改革与加息暴击澳洲房市！过半房产流拍，首次置业者恐面临负资产危机

悉尼和墨尔本清盘率连续数周低迷，已成为房价下跌的预兆。而联邦预算案中对房产投资者不利的税收政策改革，势必加剧这一下跌趋势。

关于今年房价是否会降温，业内争议不大；但究竟是急剧下滑还是温和回落，各方看法分歧明显。

大量卖家正遭遇买家的集体“抵制”，这对房价而言无疑是一剂毒药。根据 Domain 的统计，上周近半数房产房产未能售出。

在更为悲观的预测中，摩根士丹利等投资银行认为，房价将经历40年来最大幅度的回调，跌幅可能高达10%。

各大银行承认，针对投资者的额外压力将对房价构成负面影响。

不过，澳洲联邦银行（CBA）和西太银行（ Westpac） 目前仍预测今年房价将录得小幅增长，尽管增幅有限。

CBA 也已坦言，一旦市场信心遭受重创，其当前预测将面临下行风险。因此，随着时间推移，这些预测被下调将不足为奇。

地产数据集团 SQM 董事总经理 Louis Christopher 预计，悉尼房价今年将下跌9%，墨尔本下跌7%。

至于其他原本在2026年表现更为强劲的首府城市，目前也已见顶。

据 CBA 经济学家估算，取消二手房负扣税将推高房产投资者的前期成本，影响相当于加息90至155个基点。

而在此之前，今年前三个月的投资者贷款审批数量已现疲态，房产投资者实际上已被边缘化。

再加上今年已经历三次加息、年底前还可能再加一次，就不难理解为何买家们被吓退。

事实上，早在预算案进一步削弱投资者激励、打击其入市热情之前，悉尼和墨尔本的房价走势就已经转为负增长。

取消负扣税、并以通胀指数化取代50%的资本利得税折扣，不仅会侵蚀投资者的承受能力，也会降低银行可放贷给投资者的金额。

各方估算虽有差异，但普遍认为投资者的借贷能力将因此下降10%至20%。

目前，已有两家主要银行提醒贷款经纪人，拟议的改革需纳入新的投资者贷款评估中。

历史经验表明，每当投资者住房贷款受到限制，房价都会做出负面反应——2014年和2017年实施宏观审慎措施时便是如此。

政府政策的目标，是挤出投资者，为那些迟迟无法踏上购房阶梯最底层的首次购房者让路。

然而，对于一些借助政府5%首付计划入市的年轻买家而言，房价下跌可能让他们陷入极为不稳定的负资产困境，即贷款金额超过房屋本身价值。

不到一年前，谁也难以想象一个住房严重短缺的市场会出现价格下跌。

但 Christopher 解释说，澳洲房市已接连遭遇一系列负面冲击。

就在去年10月，借款人原本还期待2026年能延续2025年开启的降息周期。

结果迎来的，却是接连不断的加息、一场推高汽油价格的中东战争，以及一份对税收不友好的联邦预算案。

即便是澳洲这样痴迷于房屋所有权的国家，也难以承受如此组合重击。

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