注意！澳洲联邦预算案公布后，在澳买房顺序要反过来了

澳洲预算案之后，买房顺序要反过来了！以前很多人买房，是先看房。看到喜欢的，再问银行能不能贷；价格谈得差不多了，再去想贷款结构。

但这次联邦预算案之后，这个顺序可能要反过来了。因为现在影响买房的变量，已经不只是房价。

利率、税务、现金流、负扣税（negative gearing）、CGT、银行评估审核，全部都开始绑在一起。

从2027年7月1日起，购买存量二手房将不再享受负扣税；

CGT discount也将从原来的50%改为根据通胀指数征税，并引入最低30%的税率。

这对买家意味着什么？不能再用过去那套逻辑去买投资房。

过去有些投资人可以接受现金流亏损，因为税务上能补一部分，长期再等资本增值。但未来买房，尤其是买存量投资房，现金流本身会变得更重要。

这就回到贷款。同样一套房，放在不同贷款结构里，结果可能完全不同：

个人名义买，现金流怎么算；

公司或信托持有，银行怎么看；

买存量房，税务怎么变；

买新房，政策是否更支持。

所以未来买房，尤其是投资房，第一步不是问“这个房子好不好”。

而是先问：

我现在到底能贷多少；

买完以后能不能长期持有；

如果利率继续高位，我的现金流能不能撑住；

这套结构未来还能不能refinance。

最近的市场数据也在提醒同一件事。

清盘率没有崩，但明显承压；买家没有消失，但出价更谨慎。

市场正在重新给风险定价。在这样的环境下，贷款能力本身就是竞争力。

不是说能批下来就够了，而是批下来之后，你还能不能舒服地持有。这也是为什么broker的角色会变得更重要。

现在不是简单找一个最低利率，而是要先把你的贷款能力、资产结构和未来现金流放在一起看。

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