老破小卖不动了，政府出手收房，置换新房真能行得通？

广州最近推出新措施，安居集团在5月26日开会提出收购一批二手房，这些房子需要满足几个条件，总价不超过300万，面积小于70平方米，位置要在环城高速以内，楼龄长短都可以，主要针对越秀、荔湾、海珠、天河这些老城区里1980到2000年之间建的老旧小户型，这些房子挂出来很长时间卖不掉，价格一直往下跌，房主着急，中介发愁，银行也担心贷款出问题，政府这次没有直接发补贴，也没有鼓励大家赶紧买房，而是提供一条途径，让房主把旧房卖给政府，拿到钱以后必须用在180天内购买新房。



这钱怎么管理，银行开了专用账户，钱一到账就冻结起来，只能用来购买新房，价格怎么确定，第三方机构先做两次估价，买卖双方再一起商量，不强行压价也不故意抬高，时间限制很严格，一百八十天内必须完成换房，超过期限不会延长，这个办法听起来很严密，但问题也藏在里面，如果有人故意拖延不办手续，或者看不上新房、贷款申请没通过，政策就没有给出解决办法。

就在同一天，广州公积金也跟着调整了规则，商业贷款满两年就可以转成公积金贷款，之前要等三年，缴存时间满三十六个月就够了，以前得五年，贷款额度提高到八成，还取消了对购房套数的限制——只要只用过一次公积金贷款，买二套房也能申请，大湾区其他城市的居民，只要在当地交过公积金，现在也可以直接用在广州买房上，这项政策从四月份开始试运行，一个月内就办好了四千四百八十四笔业务，放款超过四十七亿元，比去年增长接近一半，这并非偶然现象，而是配套政策协同发力的结果。



其实这件事不是突然想出来的,今年3月南沙区就试点过收购一手房当安置房用,4月底"穗八条"第一次提到让国企收购二手住宅,年初住建系统内部开会时已经定下方向,要少建新房、消化库存、优化供给。广州没有照搬郑州和济南的做法,而是把收房、公积金支持、时间安排、房屋再利用这几件事连成一条线,这算是首次在一线城市完整推出这套做法。



但是有个问题绕不开，国企到底扮演什么角色，官方说收来的房子会改成保障房或人才公寓，改造的钱谁来出，如果国企自己垫付，等于背上新包袱，租给新市民的话，租金定低了会亏本，定高了人家租不起，长期谁负责管理，是安居集团自己管，还是转交给物业公司，郑州和济南之前收了一批房子，结果空置率超过四成，广州现在能收得进，不代表以后能运转得好，这才是真正的难题。

还有个细节没人细说，到底收多少套房子，钱从哪里来，有没有上限，如果第一批申请的人太多，比如超过五千套，按什么顺序排队，是房龄老的优先，还是产权清楚的优先，或者家里有孩子的优先，规则没有公开，老百姓心里难免会嘀咕。

数据确实有点意思，5月以来，广州新楼盘的看房人数增加27%，认购数量上升37%，网签也增长11%，二手房的挂牌量下降17%，但签约数量反而多了9%，这显示出人们不是突然相信房价要上涨，而是实际看到旧房子能卖出去，新房有支持政策，换房这条路看起来真的可以走通。