一线楼市回暖了，但多数人买不起房，房子正在变成普通人的负担

2026年4月，上海二手房网签28742套，是近十年同月最高记录，北京也卖出17893套，创下五年来最多成交，表面看市场热闹，可全国新房开工量比去年少了两成多，开发投资下降13.7%，按揭贷款更是减少三成多，一线城市热得发烫，其他地方冷得结冰，这不是全面回暖，只是局部修补。



有人看到价格往上走，就以为市场行情变好了，实际上上海新房价格只涨了百分之三点七，北京、广州和深圳的新房还在往下掉，分别下降百分之二点三、百分之四点四和百分之五点三，二手房情况更糟糕，一线城市全线下跌，平均跌幅达到百分之六点八，现在说的这个上涨，不过是之前跌得太厉害，稍微反弹一点点，不代表整个趋势有了变化。



2015年那时候，棚改货币化加上首付门槛降低，老百姓全家凑钱抢房子，三四线城市都疯狂起来，现在棚改已经停了，房企被三道红线压得紧，恒大倒了，碧桂园和融创还在忙着延期还债，新项目基本不动工，人口也在变化，2015年城镇化率是56%，进城的人多，2026年升到67%，但新增人口变少，而且人都往北上广深挤，三四线县城人口持续外流，库存够卖五年的地方都有。



现在的政策跟以前不一样了，以前中央一下令，全国就统一降低首付、发放补贴，现在中央只提“托而不举”，具体做法让地方自己想办法，深圳放开了核心区的限购，提高了公积金额度，广州推出“卖旧买新”给补贴，天津直接收购房企手里的现房，武汉按区域确定首套房标准，上海专门收储70㎡以下的小户型，宁波甚至放宽到140㎡，同一城市里不同街道的政策也可能完全不同，中介随口说的话不一定可靠。



现在买房的人，主要选择总价在200万以内的小户型学区房，中高价位的基本没人考虑，想换房的改善型买家也遇到困难，他们的旧房子挂了半年还卖不掉，银行又不给新贷款，加上对市场没把握，干脆就不动了，全国134个热点区域的租金回报率平均只有2.38%，超过3%的才16个地方，大多数都在2%到3%之间，房子现在更像是用来住的，而不是赚钱的工具了。

未来的楼市格局基本明朗，核心地段房价有支撑，因为供应紧张和政策扶持，跌幅有限，二线城市内部差异明显，市中心相对稳定，远郊区域压力增大，三四线及以下城市面临人口外流、住房过剩和产业空心化的问题，价格长期看跌，部分区域可能只能依靠政府介入来逐步化解库存。



最让人担心的是金融系统撑不住，上海房价要是突然崩盘，银行、信托和上下游企业都会受影响，所以中央不断出手托底，不是为了把房价拉高，是怕整个链条断掉，房企现在不追求规模了，只想着把楼盖完、把债务压下去，普通人也不再认为买房就能翻身，反而觉得每个月要还贷款是个负担，成了安身立命的最后选择。

我认识一个做中介的朋友，去年还在讲“抄底窗口期”，今年改口说“能住就行”，他带客户看房子时，客户问他这房以后会不会涨价，他摇摇头回答不敢保证升值，但至少不会让人没地方住，这话听着直接，可或许就是实情。