高盛最近的研报似乎终于“开窍”，开始认同楼市复苏将由核心城市率先启动的观点。
 
但这种生搬硬套西方模型的分析，依然没能触及中国房地产市场的真正灵魂。
 
外资机构总喜欢用欧美自由市场的供需逻辑来预测国内楼市，这注定会频频翻车。
 
他们根本不懂，中国楼市的底层逻辑有着完全不同于海外的四大独有特质。
 
首先，中国房地产是典型的“政策市”，其冷暖基本跟着宏观政策周期运转。
 
无论是限购松绑还是土地供应节奏，都体现了极强的宏观调控干预力度。
 
其次，房子不仅是居住场所，更是绑定了户口、学区等权益的城市红利蓄水池。
 
在居民理财渠道有限的当下，它是大众抵御通胀、守住财富的核心资产。
 
第三，当前市场正处于复杂的“囚徒困境”之中，买卖双方的预期博弈极其激烈。
 
一旦政策打破下跌预期形成上涨共识，压抑的需求极易引发报复性反弹。
 
最后，预售制下的供给弹性极小，市场很容易在需求爆发时陷入“断货”状态。
 
从拿地到上市存在漫长的周期空窗期，物以稀为贵会迅速推高资产价格。
 
如果看不懂这些深层规则，只盯着表面的涨跌数据，研判结果必然会偏离现实。
 
外资投行想要真正看懂中国楼市，就必须彻底抛弃那些水土不服的旧框架。