“简直是土匪！”江苏无锡，业委会在未召开业主大会、未征得全体业主同意的情况下，擅自通过内部决议，授权物业公司将侧门门禁与物业费缴纳情况挂钩，按时缴费的业主可正常开卡进出，欠费的业主则不予开通。一位业主因认为物业履职不到位而拖欠物业费，结果被物业公司依据业委会授权，直接禁止从自家小区的侧门出入，一怒之下，将业委会和物业告上法院，法院这样判了！（文中人物均为化名）

陈先生长期在无锡该小区定居，日常出行优先选择小区侧门，这条通道紧邻地下车库，能大幅缩短通勤路程。2023年起，陈先生不再缴纳物业费，2025年物业向他送达书面催缴单据，单据写明欠费周期为2023年1月至2025年12月，欠费总额2214元，要求当月30日前结清欠款，逾期物业将走法律途径追责。

陈先生没有按时缴费，他长期留意小区公共区域状况，地下车库固定角落长期堆放各类生活垃圾，管道设备周边杂物堆积，公共区域清洁频次达不到合同标准，小区公共设施损坏后物业也没有及时维修更换，陈先生认定物业没有完整履行服务合同约定的责任，才选择暂缓支付物业费。

小区业委会随后组织内部委员单独开会表决，全程没有召开全体业主大会，也没有通过线上、线下渠道征集全部业主意见，仅几名委员达成统一意见后形成书面决议，文件明确授权物业公司管控侧门门禁权限，门禁刷卡资格和物业费缴费状态绑定，正常缴费业主可正常通行，存在欠费记录的业主，物业有权关闭其门禁通行权限。

物业拿到这份决议后，直接调整侧门门禁后台系统，关闭陈先生名下门禁卡的通行权限，陈先生再使用原有卡片，无法打开侧门通道。 陈先生发现门禁失效后前往物业办公处沟通，工作人员告知权限调整的依据是业委会出具的决议，只要欠费没有结清，侧门通行权限就不会恢复。

此后陈先生出行只能绕行几百米走小区正门，日常通勤、买菜接送的出行效率受到明显影响，陈先生将小区业委会、物业公司一并列为被告，向当地法院提起民事诉讼。

法院受理案件后，逐一核对全部证据材料，调取业委会作出决议的完整会议记录，核对物业服务合同全部条款，实地查看地下车库、公共楼道等公共区域实景，同时调取物业费催缴单、门禁后台权限修改记录等佐证资料。

案件审理聚焦两处核心争议，一是业委会出台门禁绑定物业费决议的流程是否符合法律规定，二是物业限制业主进出小区通道的行为是否具备合法依据。

法院完成全部审理流程后出具正式判决，认定小区业委会仅由内部委员表决，未召开业主大会，没有取得小区面积、人数双三分之二以上业主同意，这份限制业主通行的决议违反民法典与物业管理相关条例，不具备法律效力。

物业公司依据无效决议关停业主门禁、限制正常进出小区，属于侵害业主基本居住权益，判决物业立刻恢复陈先生侧门门禁通行权限，业委会自行撤销此前出具的内部决议。针对物业费拖欠的纠纷，法院明确双方需要单独处理，物业想要追回欠费，只能通过协商、另行起诉等合法途径，不能用限制通行的方式逼迫业主缴费。

判决公示后，大量网友在各类社交平台留下评论，不少商品房住户分享自身遇到的同类情况，部分小区物业曾以停水、关停电梯等手段催促业主缴费，还有网友反映自家业委会在多数业主不知情的情况下，私自同意物业上调物业费。

多数网友统一观点，小区公共通道归全体业主共有，自由进出小区是业主基础居住权利，物业和业委会不能把通行权当成催缴物业费的工具。物业费与物业服务质量互为约束，物业服务存在缺失，业主有正规渠道维权，物业追讨欠费只能依靠法律途径。

还有网友提出，业委会作为全体业主代表机构，涉及全体业主权益的重大事项，必须走完业主大会投票流程，少数委员不能私下决定所有人的权益，很多小区矛盾的根源，就是业委会行使权力缺少透明监督，业主很难知晓内部会议作出的各类决定。

也有网友表示，业主同样需要履行缴费义务，即便对服务不满，也不能直接拒缴物业费，双方矛盾应当分开处理，业主可以留存物业失职证据，通过协商、诉讼要求物业整改或减免费用，单纯拖欠物业费会给自己带来法律风险。

这件事给所有小区相关方提供清晰参考，小区管理里业主、物业、业委会三方的权利义务都有法律明确约束，任何一方都不能突破法律边界处理纠纷。物业提供服务、业主缴纳费用是双向对等的合作关系，出现分歧不能用限制通行、切断基础配套这类极端手段互相制衡，业委会行使管理权力必须遵守法定流程，重大事项不能由少数人私下敲定。

大家可以说说，自家小区物业有没有用限制通行、关停配套的方式催缴物业费？