李蓓喊"楼市十年上涨"，我翻了下数据，发现她没说全

同样是买房，有人房子被疯抢，有人降三次价还没人看——6月的楼市，已经裂成两半了

昨天刷到半夏李蓓那句话，本轮楼市快见底了，要开启十年上涨周期，我愣了三秒。

朋友圈一半人骂她博流量，一半人偷偷把挂在坪山的房子撤了牌。

我是后者这边的人。但我也不完全站她。

先把今天的数据摆明白，再聊她这话能不能信。

第一，一线确实在悄悄回暖。

5月一线新房环比涨0.2%，连续4个月正增长；二手涨0.4%，北京、上海、广州、深圳四个城市环比全涨。上海二手5月成交2.8万套，同比涨30.9%，连续两个月创近5年同期新高。深圳几个新盘开盘"日光"，这事是真的。

第二，但全国不是一盘棋，是冰火两重天。

百城二手住宅均价5月环比还跌0.32%，同比跌7.99%。三四线、远郊、人口外流县城，该阴跌还是阴跌，有的小区比高点腰斩都不稀奇。

第三，政策端这几天动静不小。

6月多部委协同，首套首付降到15%、二套25%；公积金首套利率调到2.6%，近十年低位；央行3000亿保障性住房再贷款落地，国家队进场收房。同日深圳、杭州、长沙核心地块高溢价成交，板块地价刷纪录。

所以李蓓那句话，对一半，错一半。

对的那个半：一线+强二线核心区，确实在筑底。新开工面积连跌4年，供应缩得厉害，挂牌量也在自然回落（北京挂牌从14.3万套降到11.79万套，上海从37.9万降到30.8万笔）——供需这东西，供应砍狠了，价格自然有支撑。

错的那个半：她没说"哪类房子"涨。

这话我不吐不快——

以后不是"房价涨不涨"的问题，是"你手里那套涨不涨"的问题。

同样在深圳，南山核心区的房子有人抢，坪山挂半年降三次价没人看——这是我身边真事。同样在上海，内环老破小和五大新城的次新，命运差出去三年。

K型分化这个词我说累了，就是：

有的人房子越拿越值钱

有的人房子砸手里，想卖的时候发现根本没人接盘

后者那个，专业词叫"流动性枯竭"，大白话叫"砸手里了"。

再说回李蓓的"十年周期"。

她逻辑其实是老套路：供应收缩 + 政策托底 + 货币宽松 = 新一轮。这套在一线核心、强二线核心是讲得通的，但套到全国？套到远郊？套到老家县城？

不行。

5月《住宅项目规范》已经落地，层高不低于3米、得房率超90%、强制电梯隔音——老破小、奇葩户型的二手房，流通性只会越来越差。国家队3000亿收储只托一类房，剩下的自求多福。

一线+强二线核心区，可以看了，不用再等"更低"
远郊、老破小、三四线无产业，趁反弹是出货窗口，不是买入窗口
李蓓说的"十年上涨"，前缀得加定语，没有"全国"，没有"普涨"，只有"结构性"

李蓓这波你看多还是看空？我身边那个坪山的朋友昨天问我"要不要再降20万割肉"，我没敢答——你们要是他，这牌怎么打？

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