【2026上半年市场总结 | 建议】

一、一手市场：热度虚假，性价比低
在资本的包装与推动下，个别核心地段的一手楼盘确实表现火热，部分项目甚至喊出涨价口号、作出涨价动作。但没过多久，这些所谓“热销盘”又开始推出特价房源，理由是“其他买家放弃，你才有捡漏机会”。

站在房产博主角度看，这大多只是营销套路。

站在买家角度看，当前一手楼盘不具备性价比。二手市场，才是衡量一个板块流通性与保值能力的真实标尺。

即便新房设计有显著提升，也建议等到业主收楼、进入二手市场后再考虑购买。

市中心的优质地段，并不缺土地供应。例如：珠江新城、员村、金融城、广纸、上涌、泛琶洲、白鹅潭-聚龙湾-花地湾-广船等

当前的所谓“稀缺”，拉长到3-5年，就会变得“不稀缺”。

如果一定要买一手，优先考虑现房，可见即可得，能降低“拆盲盒”风险，避免“货不对板”。

二、2026的二手市场：量价齐跌，持有成本大

很多自媒体喜欢夸大“网签量”或“实时网签量”的涨幅，实属哗众取宠。

我在《广州楼市的卸妆水》详细分析：网签量 ≠ 过户量。最终过户量，才是二手市场的真实表现。

1、2026与2025的前5个月对比：
【网签量】
2026年45673套
2025年46772套
同比📉1099套

【过户量】
2026年40073套
2025年43785套
同比📉4920套

无论网签还是过户，2026年均低于2025年同期

2、价格对比：

【冰山指数】
2026年6月第1周：21523元/㎡
2026年1月第1周：21915元/㎡，📉1.8%
2025年6月第1周：24255元/㎡，📉11.3%

假设一年前500万买入，如今值444万，蒸发56万，每月亏4.7万。

【动物趋势Pro】
2026年6月7日：26850元/㎡
2026年1月4日：27256元/㎡，📉1.5%
2025年6月8日：29337元/㎡，📉8.5%

同样500万买入，如今值458万，蒸发42万，每月亏3.5万。

别说普通打工仔，就是做生意的老板，一个月也很难稳赚3.5-5万。

三、贷款：居民贷款“净偿还”，房贷意愿冰点

【全国数据】
2026年一季度：居民短期贷款 -1640亿（十年来首次“还的钱 > 借的钱”）；中长期贷款（主要为房贷）创十年新低。大家不是不买房，而是不愿、不敢背房贷了。全款比例上升，贷款需求萎缩。

2026年1-4月：居民中长期贷款仅增1199亿元，同比少增6402亿元。其中4月单月减少3408亿。

【广东数据】
截至2026年4月：住户中长期贷款-292亿元
2026年1-4月：个人按揭贷款同比下降25.6%

【广州数据】
2026年4月30日：公积金大幅提额（单人80万→100万）。若贷款意愿强烈，政府无需连续加码。

据财联社5月13日报道：一手局部火爆未传导至银行房贷，多家支行房贷余额仍为负增长。

四、人口：增幅双双放缓，购买力难撑房价

2025年末：广州常住人口1910.10万（+12.3万），户籍人口1091.14万（+16.12万）。

虽为正增长，但增幅双双下降——常住人口增量比2024年少2.8万，户籍人口增量连续五年收缩

不是广州不吸引人，而是当下房价，大部分普通人承担不起。高收入人群基数有限：
1）高学历人口占比有限
2）从业结构以普通岗位为主
3）制造业薪酬增速远低于新兴产业
4）高薪岗位集中在少数行业，吸纳人数有限
5）旧岗位在缩，新岗位未覆盖大众。

人口多了≠租金能涨，因为供给也在同步增加。

看房人数增加，但不敢买的人仍占大多数：
2026年1-5月：贝壳累计40.06万人次看房，对比2025年同期的37.08万，多出近3万人次

虽然贝壳的成交量比2025年要多，但也有贝壳市场占有率提升了的缘故，分了其他非贝壳系中介的“蛋糕”。事实上，官方数据显示，2026年的网签量、过户量都不如2025年。

五、政策应出尽出，房价仍未涨

1、主要利好新政
115——降低商办类首付
430——穗八条
526——以旧换新
608——公积金放宽

2、因为怕失业、怕生意难做、怕行业洗牌。大家节衣缩食、拼命存钱
广州市统计局数据显示：2025年广州居民人均可支配收入80591元（+3.6%）。银行存款不少：2025年末本外币存款余额9.67万亿（+6.5%），其中住户存款增速约9.0%。

六、总结
虽然6月未结束，但7-8月是传统淡季，叠加世界杯，上半年基本已在“吵吵嚷嚷中落幕”。

除珠城等极少数购房群、洗脑式唱多的自媒体评论区之外，大多数网友都很冷静，也越来越冷静。

实际上，从4月起，房屋交易、贷款按揭等生意都不好做；公司注销但没钱/不想付注销费用的老板也在增多。

上半年，就这样了。下半年，会更难。