近期，广东省市场监督管理局公示，“深港智投基金”收购了南京禄昌、南京优荣等7家仓储物流公司的100%股权，其中6项资产均出自苏宁集团。

“深港智投基金”的全名是深圳深港智投私募股权投资基金合伙企业，5月22日才正式落地，总出资额21亿元，由中国信达、中国东方两大全国性AMC联合深圳港集团共同发起设立。

成立才一个月，就跑去接盘苏宁的仓储物流资产，图什么？

21亿基金，中国信达占大头

先说“深港智投基金”，由中国信达、中国东方两大全国性AMC与深圳国资平台联合设立，总出资额21亿元。

其中，中国信达作为重要出资方，以LP身份出资59.9524%，其旗下私募基金管理平台信达资本作为GP占据0.0476%的份额；中国东方资产则以另一LP身份出资20%。

深圳港集团则通过旗下深圳市深圳港物流发展有限公司、深圳市深圳港资本有限公司分别以10%及9.8524%份额作为LP，同时通过与深创投合作设立的深圳港创新基金则以GP的形式参与其中。

这不是AMC第一次以基金形式介入资产盘活，但“两大全国性AMC+地方国资平台”的组合还是少见。当时外界猜测，基金落地深圳，可能重点介入存量资产盘活、产业园区升级、困境地产重组等方向。

一个月后，这笔钱有了去处。

据广东省市场监督管理局公示，该基金拟收购7家仓储物流公司的100%股权。这7家目标公司集中在长三角和大湾区，业务全是通用仓库开发与租赁。

苏宁是真正的“卖家”

七家企业从名字上来看，两家跟“苏宁”有关，事实上，除了一家自然人的资产，剩下6家全是苏宁的“旧部”，可以说苏宁才是这笔交易中的真正“卖家”。

梳理一下这批资产的流转路径：

2018年，苏宁与深创投不动产联合发起云享仓储物流一期基金，出售一批物流地产项目，现金净流入11.48亿元，然后以稳定租金和10年租约租回使用权。2019年，云享仓储物流二期基金设立，再出售一批物流资产，回收现金流8.56亿元。2021年，深创投联合盐田港资本设立新基金，收购云享仓储物流一期基金股权，接手苏宁运营的10个仓储物流项目，将其作为Pre-REITs孵化载体。2026年，深港智投基金出手，收购其中部分仓储资产。

简单说，这些仓储资产从苏宁出发，经过深创投、深圳港、AMC三道手，完成了一场长达8年的“资产轮换”。苏宁在2018-2019年通过出售物流资产回笼了约20亿现金流，如今这些资产被AMC以基金形式接盘。

AMC在赌物流资产的周期底

专门成立基金，接盘仓储资产，AMC算了一笔什么账？

当前高标仓市场正处于触底期。2026-2027年库存周期将围绕3年临界线运行，租金正在筑底。预计2028年后租金将迎来一轮快速反弹。

两大AMC此刻入局，赌的是物流仓储的周期反转。外资在减持，民企在出清，国资和AMC反而开始接盘，这和几年前外资抄底中国商业地产的逻辑有点像。

对深圳港集团来说，这次交易也是一箭双雕，卖出旗下基金持有的仓储项目回笼资金，同时又通过盘活资产为未来打通REITs渠道做准备。

从收购标的来看，7家目标公司主要集中在长三角及大湾区核心城市，目标公司均从事通用仓库开发与租赁业务，都具备比较大的市场潜力。

而且，中国信达、中国东方资产作为AMC，采用的方式非常精细，不是直接收购不良债权，而是通过Pre-REITs基金孵化资产，等运营成熟后通过REITs退出。

根据目前的情况，基金的这笔收购可以说是“多赢”，中国信达、中国东方只需要等待恰好的卖出时机就可以了。综合自丨新浪网热点聚焦、不良资产行业观察