冤不冤？2025年，河南一位女士她花348万买的房子，跌到只值121万。她心想，房子我不要了，让银行收回去，债务总该清零了吧？结果银行核算后告诉她：房子收走不算，你还倒欠银行将近100万。

楼市褪去高速上涨的红利之后，不少高位买房的普通人陷入了两难困境，郑州一位郑女士的买房经历，就是当下楼市下行环境里一个极具代表性的真实案例，也给无数购房者敲响了警钟。

这事搁谁身上都得缓不过来。郑女士是2021年郑州楼市热度最高的时候上的车，那时候售楼处天天人挤人，销售把片区规划说得明明白白，地铁延伸、名校分校、商业综合体落地，每一项都戳着刚需和保值的需求。她和丈夫掏空了两边老人的养老积蓄，加上自己打拼十几年攒下的存款，凑了一百多万首付，剩下两百多万办了三十年按揭，每个月要还一万七八的月供。当时两口子月收入加起来三万出头，虽说日子要紧着过，但都觉得房价稳中有涨，实在不行以后转手也亏不了，咬咬牙就签了购房合同。

变故来得比想象中快。2022年下半年开始，郑州房价就开始走下坡路，一开始大家都说是正常市场调整，熬一熬就能涨回去。可到了2025年，跌势不仅没止住，反而越来越明显，非核心地段、配套不及预期的楼盘，价格直接腰斩的都不在少数。偏巧这时候家庭收入也跟着缩水，丈夫所在的行业不景气，工资砍了近三成，郑女士自己做的小生意也时好时坏，每月雷打不动的月供，慢慢就成了压在心上的大石头。

那天她刷二手房平台，无意间搜了自己小区的挂牌价，121万的数字刺得她眼睛疼。她连着问了三家中介，得到的答复都差不多——这个价格都不一定能快速成交。再翻出贷款合同一算，剩下的未还本金还有一百五十多万。她当时就钻了牛角尖：房子都不值贷款钱了，再还下去不是越陷越深？干脆断供，房子给银行抵债，总该能两清了吧？

银行的回复直接打碎了她的幻想。断供之后，银行会走司法程序起诉，房子进入法拍流程。法拍房的成交价本来就比市场价低一截，这套市价121万的房子，最终大概率只能拍出八九十万。这笔钱要先扣除诉讼费、律师费、评估费、财产保全费这些实现债权的费用，再冲抵剩余贷款本金、逾期罚息和违约金。一通核算下来，拍卖款连贷款余额都填不满，剩下近百万的差额，银行依然有权向她追讨。

很多人都有这个误区，觉得房贷就是“房子押给银行，还不上就收房，债务一笔勾销”。这是完全搞错了逻辑。国内的房贷属于全额追索贷款，购房者和银行签的核心是借款合同，房子只是担保还款的抵押物。按照《民法典》的明确规定，抵押物拍卖变卖后，价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分仍然由债务人清偿。说白了，房价下跌的市场风险，得由买房的人自己承担，银行不会替购房者承担这份亏损。

这还只是金钱层面的代价。一旦走到起诉执行这一步，个人征信就会留下严重不良记录，以后再想贷款、办信用卡基本不可能；情节严重的会被列为失信被执行人，限制高消费，出行、就业甚至孩子上学都会受影响。名下的银行卡、微信、支付宝账户都可能被冻结划扣，就算当下没有存款，以后只要有了稳定收入、有可执行的财产，银行随时都能申请恢复执行。

郑女士的情况真不是个例。从2021年房价高点到2025年底，郑州二手房价格累计跌幅超过四成，不少2019到2021年高位上车的家庭，都卡在了“卖就亏掉大笔本金、长期持有还贷压力大”的两难里。有人硬扛着压缩全家生活开支还贷，有人挂牌半年无人问津，还有人抱着“弃房了事”的念头选择断供，最后不仅首付全打了水漂，还背上了新的债务。

楼市早就不是闭眼买都能涨的年代了。加杠杆买房之前，真得先掂量清楚自己的抗风险能力，别把所有家底都砸进首付里，得留足应对收入波动的缓冲空间。更别抱着断供抵债的侥幸心理，这里面的实际代价，比大多数人预想的要重得多。

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