【北京楼市，可能真的要变天了】6月二手房创近5年同期新高，房价到底涨没涨？北京6月份房价，到底涨了没有？

最新网签数据已经出炉：二手住宅网签16618套，创近5年同期新高；新房成交同比上涨15.8%；通州一宗宅地经过178轮竞价，溢价率接近21%。看到这些数字，很多人的第一反应是：北京房价又要涨了？先别急着下结论。

因为6月份的北京楼市，出现了一个非常反常的现象：房子卖得更多了，整体价格却没有明显上涨；一部分好房子开始被抢，另一部分房子还在降价求成交。新房、二手房和土地市场，正在共同释放一个信号：北京楼市最冷的阶段可能正在过去，但真正的普涨行情，并没有到来。

一、新房：同比回暖，但并非全面火爆先看新房数据。6月北京新房网签4233套，较5月份的4528套下降6.5%；较2025年6月的3654套上涨15.8%。概括起来就是八个字：环比降温，同比回暖。与此同时，6月北京新房成交均价约59307元/㎡，环比微降0.13%。成交量同比上涨，均价为什么没有上涨？原因并不是北京所有新房都降价了，而是当月刚需、刚改项目成交占比提高，拉低了全市平均成交价格。全市均价受到成交结构影响，不能直接代表每一个项目都在降价。【最后一个星期，撑起了6月成交量。】

真正值得关注的是6月最后一周。为了冲刺年中业绩，开发商纷纷推出折扣、特价房和渠道优惠。仅最后一周，北京新房就网签1153套，单周环比上涨51.51%。嘉棠雅序、青云国樾、保利熙瑞三大新盘集中开盘，直接推动月底成交放量。一些顺销改善项目同样交出了亮眼成绩：紫京宸园上半年签约约28.8亿元，6月签约金额位列朝阳第一、北京第二；华润臻澐6月签约约4.75亿元；亦庄招商玺6月销售约5亿元。这些数据说明，北京新房并不是没有购买力，而是购房人变得越来越挑。位置不行、产品不行、价格没有诚意，很难卖得动；真正有竞争力的项目，照样可以卖出几个亿。新房供应明显收缩，6月北京全市仅核发5张住宅预售证，新增房源1321套，较5月份减少近60%。没有大量新盘集中入市，6月成交主要依靠上半年存量房源消化。因此，新房市场的真实情况不是全面火爆，而是：新增供应收缩、房企集中促销，少数好项目快速吸走了市场购买力。

二、二手房：成交回暖，价格战却没有结束如果说新房是结构性回暖，那么6月份的二手房数据就更值得关注。6月北京二手住宅网签16618套，环比增长约4%，同比增长接近10%，创近5年6月同期最高。今年3月份，北京二手住宅网签19886套。随后4月、5月和6月，又连续3个月维持在1.5万套以上。2026年上半年，北京二手住宅累计网签93583套，同样创下近5年同期新高。这说明北京二手房的流动性，确实回来了。挂牌量也在下，目前，行业内网挂牌量约14.1万套，外网展示量约11.76万套。需要注意的是，两个数据的统计和展示口径不同，不能直接比较。不过从趋势来看，北京二手房挂牌量正在持续下降。

这意味着市场正在发生两个变化：第一，成交量连续维持高位；第二，愿意继续挂牌出售的业主正在减少。一部分低价房源已经被市场消化，一部分业主不愿继续降价，开始由急售转为观望。但这并不代表购房人应该马上冲进市场。成交量回来了，价格战仍在继续当前北京二手房最真实、也最残酷的一面是：成交已经回暖，价格分化却越来越严重。核心区、强教育资源、地铁沿线和品质次新房，议价空间正在缩小，部分优质房源甚至开始出现价格修复。

但是，远郊房源、老破大、产品存在明显硬伤，以及挂牌价格虚高的房子，仍然很难成交。现在的买家不是没有购买力，而是变得更加理性。同样是500万元预算，购房人会反复比较：谁的地段更好？谁的通勤时间更短？谁的楼龄和户型更有优势？谁的物业和居住体验更好？将来换房时，谁更容易卖掉？【资金最终会流向综合竞争力更强的房子。】北京二手房已经从过去的“闭着眼睛都可能涨”，变成了：好房子率先修复，普通房子继续横盘，差房子仍要以价换量。

三、土拍：一边底价成交，一边抢到“冒烟”土地市场最能反映开发商对未来楼市的真实态度。6月北京通过招拍挂成交4宗涉宅及含宅用地，结果可以用“冰火两重天”来形容。大兴黄村三合庄地块，被绿城以8.87亿元底价摘得；昌平朱辛庄新区地块，被未来科学城以9.09亿元底价拿下。这两宗土地表现相对平淡。但到了丰台和通州，画风完全变了。丰台桥南低密宅地经过148轮竞价，最终被厦门国贸以11.95亿元竞得，溢价率15.65%。通州九棵树南宅地竞争更加激烈。5家头部房企下场争夺，经过178轮竞价，招商蛇口最终以10.22亿元拿下，溢价率达到20.95%，成为2026年上半年北京溢价率最高的住宅地块。【一边是底价成交，一边是上百轮竞价。】这说明开发商并不是不看好北京，也不是完全不愿意拿地，而是变得比购房人还谨慎。因为板块的位置，是决定板块价值的重要因素。

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