【高层建筑发生的结构性事故凸显了纽约市改造办公楼缓解住房危机的挑战】
（CNN）纽约市大力投资将老旧办公楼改建为公寓，以缓解住房短缺问题。但周二，一栋正在改建的办公楼险些部分坍塌，凸显了这些建设项目面临的巨大挑战。
位于东 42 街的前辉瑞大楼正在进行改建，建成后将拥有约 1600 套公寓单元，并配备屋顶游泳池和健身中心等设施。
但据纽约市官员称， 周二，该建筑的结构柱发生弯曲变形，楼层下陷，导致该建筑及附近几栋建筑内的人员被疏散。途经该建筑的附近公交线路也出现延误或部分停运。
自疫情爆发以来，办公楼改建为公寓的案例激增，老旧办公楼大量空置，为城市提供了增加急需住房的途径。纽约市尤其支持这类改建项目，提供税收优惠政策，鼓励将老旧空置的办公楼改造成宜居空间。
但这些项目通常需要大量的结构、管道、机械和重新设计工作，这使得项目比从头开始建造新房更加复杂。
辉瑞公司前总部大楼的改建是美国最雄心勃勃的办公楼改建公寓项目之一。据该项目的建筑设计公司 Gensler 称，这是纽约市历史上规模最大的此类改建项目，预计将于 2027 年竣工。
该项目距离中央车站仅一个街区之遥，由两栋最初建于 20 世纪 70 年代的建筑组成，包括在其中一栋现有的 10 层建筑上加盖 19 层，以及“重新配置和重新包覆”相邻的 33 层塔楼，据 Gensler 称。
周二，社交媒体上流传的视频和照片显示，大楼高层的钢柱出现弯曲和扭曲现象。纽约市消防局表示，截至周二下午，该大楼存在“局部坍塌”的风险，并且“仍在继续移动”。
建筑史学家安德鲁·阿尔珀恩曾撰写过大量关于纽约公寓楼的文章。他告诉CNN，他从一开始就对这项改造持怀疑态度，因为这座建筑的设计并不适合改建成公寓单元。例如，公寓需要的窗户比办公空间要多。
“这个项目从一开始就让我很困扰，现在竟然发生了这种事，”他说。
纽约市审计长周二在社交媒体上发帖称，“将对造成这种危险情况的原因展开调查”。
——就像“手术”一样
将单调乏味、宽敞的办公空间改造成温馨舒适的多户住宅，远比看起来要难。办公楼的设计考量与公寓住宅截然不同。
例如，与传统的办公布局不同，每个公寓单元都必须至少配备一个卫生间和一个厨房，这意味着管道系统需要重新设计。大多数办公楼都配备中央空调，因此需要将原有系统更换为每个单元独立的供暖和制冷系统。
像曼哈顿中城的前辉瑞总部大楼这样的大型办公大楼，带来了另一个主要障碍：由于许多区域为了最大限度地利用办公空间而远离外窗，开发商通常必须完全重新配置布局以引入自然光，这 可能需要拆除和重建建筑物的某些部分。
参与辉瑞大楼改造项目的 Gensler 事务所负责人 Robert Fuller 在去年 接受彭博社 采访时，将该项目比作外科手术。
“每层楼都存在很多技术挑战和独特的条件。所有这些因素加在一起，使之成为一项非常独特的工程，我认为它可能比我能想到的任何其他工程都更具挑战性，”富勒说道。
彭博社当时还报道称，为了赶上开业期限，承包商每四天就要浇筑一层新楼板。
建筑师兼城市设计师乔纳森·马维尔表示，曼哈顿中城的办公楼比纽约市其他地区的办公楼更难改造。他的公司 Marvel Architects 已将纽约市的几栋建筑改造成公寓和其他建筑。
Marvel在给CNN的邮件中表示，Soho区的阁楼和曼哈顿下城楼层较少的战前建筑都比较容易改造。“如果超过一层，项目难度就会大大增加。”
——应对纽约市的住房可负担性危机
近年来，随着远程办公的普及，许多老旧的办公楼闲置或未得到充分利用，办公楼改建为公寓的趋势日益明显。
但曼哈顿的写字楼市场情况则截然不同：据世邦魏理仕（CBRE）的一份报告显示，今年第一季度曼哈顿的整体写字楼空置率为12.4%，远低于许多其他主要城市的水平。相比之下，洛杉矶的空置率为25.5%，芝加哥为28.9%。
城市领导人希望房屋改建能够帮助解决纽约市几十年来最严重的住房负担能力危机。
2024年，纽约市更新了分区规划法规，允许将办公楼等非住宅建筑改建为住宅。此前，由于旧规限制改建，许多1961年后建造或位于市内最大办公中心以外的建筑无法改建为住宅， 部分原因是这些旧规限制了改建，以保护商业空间。
但城市研究所的住房和社区发展研究员布雷特·西奥多斯表示，将办公楼改建为公寓只是解决纽约市经济适用房困境的数十种解决方案之一，而由于曼哈顿是一个岛屿，这项任务变得更加困难。
“这不是万灵药，但我认为根本没有万灵药，”他说。
西奥多斯说，像纽约这样的城市，建筑和垃圾清理费用尤其高昂。 通常情况下，改造现有建筑比拆除重建更经济、更环保。
不过，他表示，在辉瑞大楼的结构问题本周暴露出来之后，开发商和市政官员需要向未来的居民保证，改建后的建筑物是安全的。
“我的问题是，需要建立哪些机制才能让人们确信他们不会面临风险？”他问道。“在这些事情上，心理因素至关重要。”
