2026年买房，会用AI算账的人已经开始“作弊”了

上个月跟小D吃饭，她开口第一句不是聊周浦那套新盘，是问：你用AI跑过房贷吗？

我愣了一下。她是张江做算法的，她说的“试一下”不是跟风，是真能跑出东西的人。

她给我看了她让AI跑的一套方案——同样的预算、同样的楼盘，AI帮她算了三种情境，而她之前自己用Excel只算了一种。

差距有多大？

买房算账，普通人算的是：单价多少、总价多少、月供多少、能扛就买。

AI算的是：月供占收入比、5年持有总成本、两种卖出情境下的净盈亏、不换房的持有成本对比。

小D看中的周浦新盘，5.2万/㎡，110平，首付172万，贷款400万。AI跑出来告诉她：月供1.69万，占家庭月入34%，不算危险但也不宽裕。5年总成本约98万。如果5年后周浦涨到6.2万，她能赚28万；如果只到5.8万，她会亏5万。

胜负手不在月供能不能扛，在周浦5年后能不能到6.2万。

卖房更明显。她2019年410万买的唐镇，现在想卖。她自己算的是：挂了卖了亏就亏。AI给她跑了三套策略：急售亏95万、等6-12个月亏75-85万、再持4年到2030年少亏50万。

她选了中间那套，不急卖，等个好价钱。光这一条，比急售多卖15万。加上AI帮她调了贷款结构，每月少还2000，5年又省12万。

两项加起来27万。

她说：AI没替我决策，但它让我没做那两个最亏的选择，急卖和月供硬扛。

2026年买房卖房，信息差已经抹平了，链家贝壳谁都能查。但工具差才刚刚拉开。会用AI的那拨人，不是算得更准，是算得更全。

不会用的那拨人，也不是一定会亏，是亏的时候不知道自己亏在哪。

小D说：如果2019年有这套工具，她至少会在“持有7年还是15年”这件事上想清楚，光这一条，就差出大几十万。

我听完，默默把手机里的Excel删了。