挂牌8.24万套创3年新低，上海楼市要复制2020了？

昨晚无聊刷链家，看到外网挂牌8.24万套，心里咯噔一下。这数是近三年最低了。

往前翻翻，2025年高点那会儿可是11.9万套，这一路跌下来，14个月没了30%。内网那边也从17.9万掉到13.1万，两边数对得上，没猫腻。

7月到现在成交6608套，日均734套，昨天一天就干了727套。价格那边也有点意思，3.38万/平的均价，连着四周爬回3.47万了。横盘一个月，居然偷偷抬头。去化周期13.5个月，挂牌比成交，好家伙，404:1。

这数据一发，做中介的立马微信弹窗：2020年又要来了？

我回了个“别扯”。

为啥说不扯？

挂牌少，无非俩原因。一是低价笋被刚需啃光了，二是急用钱的割完肉跑了，剩下那帮人不急，干脆撤牌不卖了，或者挂个天价在那做梦。至于新增挂牌，那是真少，中介私下都嘀咕，现在好房源跟挤牙膏似的。

但这哪能跟2020比啊。

前两天跟一张江P7吃饭，他说现在这行情像“瘸腿跑”。刚需小户型确实动了，400万内的老破小有人接，但千万级的豪宅呢？没人接。新房也是，热的烫手，冷的结冰。最要命的还是置换链，刚需动了，但改善的那批接不上力。前几天我写“置换链断了”，这数据就是佐证：上家（庄家）不卖，中段（置换的）割完跑了，下家（接盘的）手头紧，这链条还是转不动。

挂牌少只是个苗头，不是暴涨的理由。

2021年那波为啥疯？外网挂牌跌破5万，那是真抢。现在这8万多套，按这蜗牛一样的去化速度，摸到紧缺临界点估计得2026年底甚至2027年初了。更别提大家口袋里还有没有钱——刚需那是真要住才买，改善和投资？都在那儿观望呢，谁也不傻。

真要看市场好不好，别盯着那8万多套总数看，得看有效挂牌。就是那种真心卖、价格低于同板块法拍价1.2倍的。我瞅了瞅九亭那边，这种有效房源占比不到7%，跟2020年那30%+没法比。

谁还没被“挂牌新低=要涨”忽悠过？昨天中介发我个截图，九亭那套挂500万的，业主突然改口“不卖了，等明年”。

割肉的走了，做梦的留下了。