有人问，国内二手房一直在跌，在高位购买房子的人，还有解套的机会吗？

先说清楚什么叫“解套”？狭义上的解套，就是同一套房子，将来卖出去的价格，能超过当年买入的总成本，包括契税和中介费都算进去，这叫名义价格上的解套。

而广义上的解套，其实是心理上的，就是你能接受账面上的浮亏已经是沉没成本了，只要这套房子还在提供居住的价值，你就不再天天盯着那个账面数字纠结。

不同的房子，解套的概率差别很大。

一类是北京上海深圳这些一线城市的核心区域，比如内环里面，或者离地铁很近的次新房，再加上有稀缺资源的加持，像好学区、低密度社区、江景房这类。

这种房子，名义价格是有可能在八到十五年之后，随着市场上钱越来越多，加上它本身的稀缺性，重新回到2021年的名义高点的。

但要注意，这里面还没扣掉通胀和你这些年付出的资金成本。

贷款利率从百分之三到百分之五点多不等，几年下来光是利息就十几万甚至几十万了，所以就算账面价格回来了，实际收益其实很有限，甚至可能还是微亏，只是看起来回本了。

另一类是强二线城市，比如杭州、成都、南京、苏州这些地方的产业导入区里的次新房。

在现在这种弱复苏的环境下，它们可能要经历十年到二十年的横盘，才有可能微微超过之前的高点，而且这个不确定性更高，得看当地的产业升级能不能真的兑现。

最后一类就是三四线城市的老破大，或者是远郊新区的那些供应量严重过剩的房子。

它们的名义价格想回到高点，概率已经非常低了，有些城市甚至是完全有价无市。

这种房子的所谓“解套”，只能靠极其漫长的时间，等个二三十年，靠纸币不断贬值让名义数字勉强持平，但你手里的实际购买力早就缩水了一大截。

或者干脆趁着市场出现小反弹的时候割肉卖掉一部分，把资金腾出来放到其他能产生收益的地方去。

如果你在高位买了两套多余的房子，其中比较差的那一套，基本上是没有解套希望的。

再说说为什么大部分高位站岗的人很难真正解套。

2020年到2021年那会儿，很多城市的房价收入比达到了十五到二十倍，而国际上的警戒线也就六到八倍，那是一个典型的杠杆泡沫顶点。

要让房价收入比回到一个合理的水平，比如十到十二倍，本身就意味着名义价格需要回调百分之三十到五十。

就算将来因为通胀，名义价格又回到了你的买入价，但你这些年已经付出了好几年的高额利息。

真正意义上的解套，也就是不亏现金，需要房价的涨幅能覆盖掉利息加上所有的交易成本，这比单纯让价格回到买入价要难得多。

你看日本，1990年泡沫顶点买入的那些人，东京核心区有一部分房子确实花了二十到三十年让名义价格回来了，但算上持有成本，绝大多数人这辈子都没真正回本。

这是个很残酷但你必须知道的事实。

对于自住的业主来说，真正的解套其实就是心理上的解套。

你得承认，高位买房是你过去做出的一个错误决策，但这个房子已经提供了居住的功能，账面上的浮亏只要不影响你眼下的生活质量，就没必要那么焦虑。

你应该把它从“投资品”这个分类里拿出来，重新归类成“耐用消费品”，就像你买车一样。不用再天天去查成交价，也不用非要等到回本才肯卖。

这对普通人来说，是最可行的出路。如果你是投资客，却连这一步都做不到，那就说明你可能不太适合做房产投资。

总之，一线城市核心区域的次新房，在很长周期里是有可能实现名义价格解套的，但扣掉资金成本之后，很难真正做到不亏钱。

三四线城市高位入手的房子，基本没什么解套的希望，建议趁早把手里比较差的资产处理掉。

而对于自住的人来说，最好的解套方法就是心理上想通，把房子当成消费品，而不是股票。