——第一太平戴维斯发布《2026年上半年深圳房地产市场回顾与展望》

经历连续数年的市场调整后，深圳商业地产正在释放更加积极的复苏信号。

7月13日，第一太平戴维斯发布《2026年上半年深圳房地产市场回顾与展望》显示，今年上半年，深圳甲级写字楼市场新增供应持续放缓，空置率连续三个季度下降，首次回落至30%以下；与此同时，以人工智能、芯片制造、半导体为代表的新质生产力企业持续释放办公需求，正在成为推动市场回暖的重要力量。与此同时，零售物业市场虽然没有新增商业项目入市，但品牌焕新、首店经济持续活跃，推动优质商业项目经营表现进一步提升。

业内认为，深圳商业地产正从过去依赖新增供应的发展模式，逐步进入由产业升级和运营能力驱动的新阶段。

写字楼市场企稳，空置率近两年来首次跌破30%

报告显示，2026年上半年，深圳甲级写字楼市场仅有一个新项目于二季度入市，新增供应约3.8万平方米，同时部分办公楼宇调整为酒店用途，进一步减少办公供应，全市甲级写字楼总存量增幅明显放缓。

供应端收缩的同时，市场需求保持稳定。尽管部分科技企业迁入自有办公物业，对局部市场吸纳造成一定影响，但整体净吸纳量基本与去年同期持平。在新增供应有限及存量优化的共同作用下，全市平均空置率连续三个季度下降，截至今年第二季度降至29.3%，为近两年来首次回落至30%以下。

与此同时，市场租金仍处于调整阶段，但降幅已明显收窄。截至二季度，全市甲级写字楼平均租金为130.6元/平方米/月，同比下降5%，较去年同期跌幅进一步缩小，显示市场正逐步趋稳。

AI产业成为办公需求新引擎，新质生产力加速集聚

值得关注的是，本轮办公市场需求结构正在发生明显变化。

第一太平戴维斯数据显示，目前搬迁需求仍是市场成交主力，但新设企业占比较去年同期提升9.2个百分点，其中信息技术、金融及专业服务行业仍然保持较强活跃度，而人工智能、芯片制造、半导体、软件服务等科技企业表现尤为突出，成为今年办公租赁市场新增需求的重要来源。

随着深圳持续推进先进制造业、高端服务业以及未来产业发展，新质生产力正逐步转化为商业办公市场的新动能。报告预计，产业升级将持续吸引科技企业、创新型企业及总部企业集聚，并进一步带动甲级写字楼及产业办公空间需求释放。

商业市场告别"拼增量"，品牌焕新成为竞争焦点

相比办公市场，深圳零售物业市场则进入存量竞争时代。

数据显示，今年上半年深圳没有新增购物中心开业，全市零售物业总存量维持818.8万平方米。但随着消费逐步恢复，第二季度品牌调整及商户开店活动明显回暖，全市净吸纳量实现由负转正，平均空置率下降至6.6%。

从业态来看，餐饮继续成为招商主力，占新增品牌近一半，茶饮品牌持续扩张，设计师品牌、线上品牌线下首店以及黄金珠宝品牌相继落地深圳，推动商业项目不断提升品牌竞争力。

品牌升级也直接带动优质商业项目经营表现改善。截至二季度，深圳零售物业首层平均租金同比上涨1.8%，显示优质商业项目开始重新获得市场溢价能力。

市场进入产业驱动的新阶段

第一太平戴维斯认为，随着深圳"十五五"期间持续推进先进制造业、高端专业服务业以及新兴产业发展，商业地产市场将迎来更加稳定的发展基础。下半年，办公市场仍将受益于科技产业持续扩张，而零售市场新增供应节奏预计较过去两年有所放缓，品牌焕新、内容升级将成为购物中心提升竞争力的重要方向。

从整体市场来看，2026年上半年深圳商业地产最大的变化，不仅体现在空置率下降、租金趋稳等指标改善，更重要的是市场增长逻辑正在发生转变。产业升级正逐渐取代单纯依赖新增供应的发展模式，成为推动办公需求和商业活力持续释放的核心动力，也意味着深圳商业地产正在进入一个更加注重产业支撑与运营质量的新阶段。

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