造成土地财政与土地金融根本原因，政府专于卖地，银行专于房贷，丧失平衡！

一、核心根源

分税制下财权事权不匹配是最根本的制度原因，1994年分税制改革后，地方财政收入占比降至52%左右，而支出占比却升至84.8%，收支严重倒挂，地方政府被迫将土地出让作为补充财力的核心渠道，逐步形成“卖地增收”的路径依赖。

二、政府端失衡逻辑

地方政府过度依赖土地出让收入，2021年该项收入占地方综合财力的比重接近36%，部分城市土地相关收入占比超50%，甚至大量债务直接以土地出让收益作为偿债来源，陷入“卖地-举债-再卖地”的循环，忽视实体经济培育。

三、银行端失衡逻辑

银行将房贷视为低风险优质资产，2020年多家国有大行、股份行的个人房贷占比突破监管红线，最高达34.7%，大量信贷资源向房地产领域集中，挤压了制造业、科创企业的融资空间，2024年个人房贷余额已达37.79万亿元，占各项贷款比重长期居高不下。

四、双向失衡的传导闭环

两者形成相互强化的循环：地方推高地价→房企高价拿地后向银行抵押融资→居民通过高杠杆房贷接盘，最终将未来二三十年的收入提前透支，整个体系完全绑定房价上涨预期，一旦地产行情反转，就会同时冲击财政与金融体系的稳定性。

… 宁德·海华社