不少租房人群都踩过同款难题：租住多年平日里和房东相处融洽，等到租期结束收拾行李退租，对方突然提出苛刻要求，必须把房子恢复成刚入住时全新模样，地板、墙面、家电全部翻新，否则就要全额扣下租房押金。到底房东 “恢复如新” 的要求有没有法律依据？租客到底要承担多少复原责任？近日上海市长宁区人民法院审结了一桩长达 18 年的长租退房纠纷，完整厘清租赁双方的责任边界，给全国租房、出租人群送上权威参考。

整件事要追溯到 2006 年 6 月，租客张先生和房东刘女士签下第一年租房合同，房屋押金 11600 元。合同白纸黑字写明，租客仅能按房屋原始现状居住，若要改动墙体、装修结构，必须提前征得房东同意，租赁期满交付房屋时，需要将房屋恢复原状，人为损坏设施要照价赔偿。一年固定租期到期后，双方没有续签纸质合同，张先生继续按月交租，一直住到 2024 年 7 月才决定搬离，前后累计租住整整 18 年。

居住期间，张先生征得房东口头许可，把原本白色墙面整体刷成黄色，还改动屋内隔断，将三室户型改成四室，方便日常居家使用。等到 2024 年 7 月办理交接，房东上门验收时，发现墙体颜色、户型结构和交房时差异巨大，同时地板、灶台、墙面存在老化破损痕迹，当场提出要求：租客必须把户型改回三房、墙面重新刷回白色，全屋地板、灶台全部换新，做到和出租之初一模一样。

张先生觉得无法接受，房屋已经使用 18 年，老化破损属于正常居住损耗，改造也是经过房东同意，没必要全额翻新，双方反复协商无果，房东一纸诉状将租客告到长宁区人民法院，索赔修复费用 14 万余元、房屋空置损失 10 万余元，另外追加 5000 元逾期违约金。

庭审过程中，法院委托专业机构对房屋破损成因做鉴定，鉴定报告无法区分地板、灶台损坏是人为使用不当，还是长年居住自然老化。法官结合全部证据梳理责任划分：合同明确约定退租需恢复原状，租客即便征得同意改动墙体、户型，退房时依旧要复原原始状态，这部分修复费用由租客承担；但房屋长达 18 年产生的自然老化、墙面渗水痕迹，不属于租客的赔偿范围，房东无权要求租客全盘翻新全屋。

综合房屋使用年限、双方过错、市场修复报价、空置周期，法院最终作出判决：张先生承担墙体、户型改造复原修复费用 3 万余元，赔付房东房屋空置损失 3 万余元；房东扣除合理费用后，返还剩余押金 6600 元，房东主张的全屋翻新、高额索赔诉求没有全部得到法院支持。

承办法官也借此案例科普《民法典》相关规定，区分两类不同责任：第一，租客经同意改造墙体、隔断，合同约定恢复原状的，退租必须复原；第二，房屋长期使用出现的墙面发黄、地板轻微磨损、设施自然老化，属于房东自行承担的损耗，不能强制租客翻新全屋。简单来说，租客只需要修复人为改动、刻意损坏的部分，不用为十几年的房屋老化买单。

同时法官给租房人群三条实操建议：入住时完整拍摄全屋视频、照片留存原始状态；装修、改动墙体前留存房东同意的聊天记录；退租时做好深度保洁，区分人为损坏和自然老化，避免房东借机全额扣押金。

不少网友看完判决感慨，租房多年的情谊不该被高额翻新费消耗，法院清晰划分责任，既约束租客履行合同义务，也限制房东过度索赔，平衡了出租人和承租人双方权益。


信息来源：新闻晨报、上海市长宁区人民法院官方案例通报