万达账面总资产约9000亿元、总负债约6000亿元，单从账面数值看资产是大于负债的，但在实际资产处置环节普遍存在30%-50%的折价，叠加资产本身缺乏文化文物类保值属性，持续折旧后实际可变现净值大幅缩水，是构成实质资不抵债的核心根源。

一、资产处置的高折价现状

核心物业大幅打折：2025年打包出售的48座核心万达广场，单座均价约10亿元，较新建成本折价近40%；上海颛桥万达广场等项目的交易对价，较账面净值折价30%以上；上海万达小额贷款有限公司70%股权变卖，起拍价较评估价直接折价约44%，还经历了两次流拍。抵债类资产回收率更低：万达以万达广场抵偿中建系等施工方工程款的项目，资产实际变现效率进一步下降，央企接盘后短时间内就挂牌转让，也侧面印证这类商业物业在当前市场下很难按账面原值变现。全资产折价后的净值测算：按平均五至六成的处置折扣计算，万达全部资产的可变现净值仅约4500亿-5400亿元，已经低于6000亿元的总负债规模，实质资不抵债的缺口已经显现。

二、无文化文物属性加剧资产贬值

万达持有的核心资产以商业地产、普通物业为主，几乎没有具备文化文物价值的稀缺类资产，这类资产不存在稀缺性溢价，只会随着建筑年限增加持续折旧：一方面商业地产的建筑设施、硬件配套会逐年老化，后续还要持续投入翻新成本；另一方面商圈客流、商业价值会随城市发展动态变化，长期来看资产的实际价值只会持续走低，很难出现逆势保值的情况。

三、债务循环进一步放大缺口

高折价卖资产回笼的资金，超六成被每年70亿-130亿的利息支出吞噬，真正用于偿还债务本金的部分不足三成，导致总负债规模长期维持在6000亿元上下。而优质核心资产持续折价售出后，万达自持的“现金牛”物业不断减少，未来稳定租金收入持续下滑，进一步削弱了后续的偿债能力，形成“卖资产还利息→资产缩水→债务缺口扩大”的负向循环。

… 宁德·海华社