山东潍坊近10年的二手房价格变化趋势：
2017年，均价6142元/m²，同比上涨16.75%。
特征：棚改全面铺开，潍坊楼市迎来房价上涨开端，奎文、高新片区热度快速升温，大量刚需、拆迁户进场买房，城北、滨海新区的楼盘集中推向市场。

2018年，均价7465元/m²，同比上涨21.54%。
特征：市场热度达到顶峰，全城普涨，改善型房源价格飙升，大家买房的追涨情绪浓厚，不少人看好城市发展规划，跟风入手投资房。

2019年，均价7893元/m²，同比上涨5.73%。
特征：房价触及本轮周期最高点，上涨速度明显放缓，购买力逐步透支，新房库存持续走高，楼盘去化速度逐步放缓。

2020年，均价7614元/m²，同比下跌3.53%。
特征：行情迎来转折点，疫情冲击叠加需求疲软，不少开发商推出优惠活动，市场观望情绪浓厚，房价正式由涨转跌。

2021年，均价7248元/m²，同比下跌4.81%。
特征：市场预期开始转弱，二手房挂牌量持续增加，之前高位入手的业主想要成交，只能主动降价，远郊楼盘尤为明显。

2022年，均价6735元/m²，同比下跌7.08%。
特征：下行趋势确定，新房价格内卷严重，二手房议价空间不断扩大，没有学区加持的普通小区价格下滑更加明显。

2023年，均价6012元/m²，同比下跌10.73%。
特征：跌幅进一步扩大，人口持续外流，新房供给量居高不下，投资购房者纷纷离场，只有核心地段的房源相对抗跌。

2024年，均价5347元/m²，同比下跌11.06%。
特征：近10年之内跌幅最大的一年，大量高点购入的房产出现亏损，很多投资者选择割肉离场，滨海、峡山等远郊区域房价松动明显。

2025年，均价4861元/m²，同比下跌9.09%。
特征：下跌节奏有所放缓，市场进入长期磨底阶段，楼市缺少拉动行情的利好，只有高新、奎文等区域的优质学区房价格稳定。

2026年（截至7月），均价4726元/m²，同比下跌2.78%。
特征：跌幅持续收窄，整体房价低位震荡，不存在全面回暖的基础，板块分化越来越严重，核心区和远郊房价差距持续拉大。

总结来说，2017～2019年，潍坊房价依靠棚改拉动上涨，2020年后开始持续回调，从高点到现在，房价回调幅度明显，以后在潍坊买房，地段、配套的重要性会越来越突出。