山东威海近10年的二手房价格变化趋势：
2017年，均价约为8232元/m²，同比上涨37.09%。
特征：棚改红利全面释放，叠加滨海旅居热度爆发，威海楼市迎来一轮大涨行情，核心片区热度攀升，本地拆迁刚需、外地海景投资客集中入场，南海新区、乳山银滩大量海景新房批量推向市场，投资买房成为市场主流。

2018年，均价约为10286元/m²，同比上涨24.95%。
特征：市场热度达到本轮的周期顶峰，全城房价普涨，一线海景改善房源价格大幅攀升，全民追涨情绪浓厚，大量外地养老、度假购房者跟风入手海景投资房，远郊新区楼盘销量同步走高。

2019年，均价约为10202元/m²，同比下跌0.82%。
特征：房价触及本轮周期最高点后首次小幅回调，上涨动力枯竭，本地的刚需购买力完全透支，新房、二手房库存持续积压，外地投资客的观望情绪加重，远郊海景房去化速度大幅放缓。

2020年，均价约为9624元/m²，同比下跌5.67%。
特征：楼市行情迎来转折点，疫情冲击，叠加旅居需求下滑，开发商普遍推出降价、送装修等优惠活动，外地购房者大幅减少，二手房业主开始主动降价卖房，房价正式由涨转跌，下行通道完全打开。

2021年，均价约为9406元/m²，同比下跌2.26%。
特征：房价持续阴跌，市场成交以本地刚需置换为主，海景投资房流通性大幅变差，乳山银滩、南海新区等大量二手海景房挂牌滞销，跨区域炒房客开始分批次离场，楼市分化格局初步显现。

2022年，均价约为8881元/m²，同比下跌5.58%。
特征：下行幅度进一步扩大，人口持续外流导致刚需购房的基数不断萎缩，二手房挂牌量持续走高，去化周期远超正常区间，核心城区小幅抗跌，远郊滨海片区房价跌幅明显拉大。

2023年，均价约为8197元/m²，同比下跌7.70%。
特征：房价开始加速下探，市场完全转为买方市场，二手房议价空间持续扩大，不少持有多年海景房的投资客大幅降价卖房，但仍旧找不到接盘者，房企以价换量成为常态，整体市场没有明显回暖信号。

2024年，均价约为7550元/m²，同比下跌7.89%。
特征：下跌趋势继续延续，主城核心配套房源小幅抗跌，远郊旅居房源价格持续缩水，年轻人口持续外流、本地改善需求有限，叠加海量二手房的库存积压，全年房价没有出现阶段性的反弹。

2025年，均价约为6895元/m²，同比下跌8.68%。
特征：二手房价格跌至近10年低位，挂牌房源量持续居高不下，大部分的小区成交价较2018年高点跌幅较大，外地旅居投资需求基本上实现退场，仅本地刚需、养老自住需求支撑少量成交。

2026年（截至目前），均价约为6579元/m²，同比下跌4.58%。
特征：房价依旧维持下行，但跌幅明显收窄，市场进入筑底阶段，库存压力依旧严峻，区域分化加剧，核心区域的成熟配套房源价格韧性更强，乳山、南海新区的海景低价房源占市场主流。

总的来说，威海近10年的二手房市场完整走完了一轮先大幅上涨、后持续阴跌的完整周期，2017～2018年依靠棚改红利和外地海景旅居投资的需求迎来房价高峰，2019年以后，随着购买力透支、人口持续外流、旅居需求萎缩、房源库存积压，房价连续7年逐年下跌，市场从全民炒房的卖方市场转变为自住刚需主导、议价权完全掌握在买方手中的市场，同时城区与远郊滨海楼盘的价格分化严重，海景投资房的保值能力大幅弱于城区的刚需住宅！对此，你怎么看？