两次“神预测”应验，任泽平再次预测楼市走向，这次大概率又对了
如果有人十年前跟你说：一线房价翻一倍，你信不信？如果有人五年前跟你说：房地产将出现历史性大顶，你信不信？
 
很多人当时不信，但后来都信了。
 
说这话的人叫任泽平，他又出来预测了，我觉得这次大概率又要被他算中。
 
2015年那嗓子，喊得多少人头皮发麻。
 
那年楼市什么光景？北京郊区楼盘“买一送一”送车位送装修，售楼处销售比看房的多，照样没人进门。任泽平偏偏在这时候吼了一嗓子：“一线房价翻一倍。”
 
当时多少人觉得这哥们疯了？结果呢？2015到2017年，北京二手房均价从3.8万干到6.8万，上海从3.5万干到6.7万。翻一倍？只多不少。
 
我认识一个2015年在北京通州入手的朋友，2.5万每平买的，2017年涨到4.8万。那两年，但凡听了任泽平一嗓子的人，现在做梦都能笑醒。
 
2020年那盆冷水，泼得整个行业透心凉。
 
那时候楼市什么状态？售楼处排队摇号，茶水费、号子费满天飞，全国上下没人觉得房价会跌。任泽平反手一句——“房地产将出现历史性大顶”。
 
没人信。结果呢？2021年三道红线一落地，整个行业急转直下。全国商品房销售面积从17.9亿平跌到11.1亿平，百强房企销售额直接腰斩。21家头部房企接连出险，累计化债1.2万亿元。
 
两次预测，两次踩在拐点上。
 
这可不是靠蒙。他的分析框架就三句话：长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口在哪，需求就在哪；土地供多少，房子就盖多少；金融松还是紧，直接决定房价涨还是跌。三句话，说了二十年，没变过。
 
那么这次他又说了什么？
 
八个字：二八分化，告别普涨。
 
他的判断很直白：未来只有20%的核心城市房价会再创新高，剩下80%的城市将长期阴跌。
 
20%人口持续流入的核心城市核心区域——北上广深、杭州、成都、苏州、武汉、南京——房价有望逐步筑底，甚至中期再创新高。
 
剩下80%人口流出的低能级城市，没有新增购房需求，库存去化周期长达十年、二十年以上。
 
限购方面，他认为北上深等城市有望在一年左右外环全面放开，三年内全域放开。不用担心放开后房价暴涨——时代变了。
 
2026年上半年的数据正在验证他的判断。
 
6月份，京沪深二手房集体创下新高。北京二手住宅网签16618套，创近五年同期最高。上海二手房累计网签25158套，上半年成交超14.7万套，同样是近五年新高。深圳二手住宅过户5093套，刷新近六年同期纪录。
 
但这波成交的主力是谁？低总价的刚需盘。上海3月份总价300万以下的二手房成交占比超过70%，居民主动降杠杆，一季度住户中长期贷款同比大降约48%。
 
与此同时，三四线城市完全是另一个世界，去化周期仍处在26个月的高位。
 
你说巧不巧？这不就是“二八分化”吗？
 
在我看来，任泽平这次大概率又对了。
 
原因不复杂。支撑他判断的从来不是主观情绪，不是口号，是人口、土地、金融三个最硬的基本面。人口在减少，城镇化快到顶了，主力购房人群的拐点已经出现。房子不再稀缺，稀缺的是好城市、好地段、好房子。
 
2025年全国人口比上年减少339万人，全年出生人口792万人，创历史新低。主力购房人群20到50岁的比例在2013年就达到了峰值。套户比超过1.1——房子总量早就够了。
 
大规模新建楼盘的时代已经落幕。全国城镇住房总量达到3.1亿套，户均住房1.5套。住房短缺的年代早就过去了。
 
那为什么还有人觉得房价会普涨？因为惯性思维——过去二十年涨习惯了，以为永远会涨。但逻辑已经变了。房地产从大开发时代进入了存量时代。
 
任泽平这人，争议确实不少。有人说他“专说正确的废话”，有人说他是“楼市预言家”。但有一件事你得承认——他在楼市预测上，确实有一套。
 
2015年你敢喊一线翻倍吗？2020年你敢喊历史大顶吗？当时谁敢？但他敢。而且都对了。
 
这次他喊“二八分化”，我觉得依然会应验。
 
不是因为他神，是因为他看的不是K线图、不是政策文件里那些弯弯绕绕的话术——他看的是最底层的东西：人往哪走，钱往哪流，地怎么供。这三件事搞明白了，房价的走向就藏不住了。
 
当然，这并不意味着你现在冲进北上深随便买一套就能发财。“二八分化”的意思是，即便在一线城市内部，也不是闭眼买都能涨。核心区域、优质学区、产业聚集地，价格已经止跌回升。城市外围、配套不完善的片区，价格波澜不惊。
 
同一个城市，不同片区，行情天差地别。