老牛先说结论：物业撤了，业主不能等，得动起来。

海口振德花园，2023年才交付的新小区，物业撤场快半年了——电梯坏了没人修、化粪池满了没人清、垃圾堆成山没人运。不是因为业主不想管，是因为没人牵头、没有制度、没有兜底。

物业撤场潮正在全国蔓延。中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共有212个住宅物业项目撤场，其中近65%是物业公司主动退出。平均每两三天就有一个小区被物业弃管。振德花园只是冰山一角。

物业撤场后，业主有三件事必须马上做：

第一步：成立临时组织，别让小区真空太久

物业撤场前必须提前3个月公示，这段时间就是业主自救的窗口期。还没成立业委会的小区，优先推选几名热心业主组成临时筹备组，第一时间联系街道办和社区居委会申请应急物业服务。

很多城市已经建立了应急物业库，能快速入驻保障垃圾清运、电梯维保、安保巡逻这三件基本的事。振德花园街道办说“5月正式接管”，但到现在还没影——业主不能只等，得主动催、主动问、主动推。

第二步：盘清公共资产，查清楚原物业有没有“带钱跑路”

物业撤场不是拍屁股走人，必须移交资料、用房、公共收益、业主清册。如果物业提前收了一年的物业费或者停车费，业主有权要求退还。

《民法典》第949条明确规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会或者其指定的人。公共收益（电梯广告费、停车费、公共场地租金）是全体业主的钱，物业撤场时必须算清楚、交明白。

第三步：推动成立正式业委会，把决定权拿回来

临时组织只能管一时，业委会才能管长久。有了业委会，业主才有资格跟新物业谈条件、定标准、审账目。没有业委会的小区，新物业进不来，进来了也管不好。

通宝大厦就是最好的例子——2023年4月，150票全票通过自治方案，清退原物业。9名热心业主自己管自己，3年创收70万、180户分红、4部电梯全部更新。物业费降到1元/㎡，账目季度公示。不是不要服务，是让业主自己决定谁来服务、花多少钱、怎么监督。

物业撤场不是世界末日，但业主如果什么都不做，小区就会变成振德花园那样。物业可以撤，责任不能真空。

你们小区物业还在吗？有没有撤场的风险？评论区唠唠！（图源：南海网/记者孙春丽）物业撤场 业主自治