香港主体经济香港股市香港楼巿 「香港 8月半億豪宅成交增逾16%｜內地與海外富豪趁低吸納？｜香港樓市兩極難掩大市隱憂 ..」近期香港樓市趨向兩極。大市受息口走勢、內地資金外流管制及新盤庫存影響，氣氛較為反覆，交投較上半年審慎；超級豪宅板塊卻自成一角，交投持續活躍。踏入今年下半年，半億以至過億元的大額物業買賣穩步向好。單計8月首3星期，新盤市場已錄得最少21宗5,000萬元以上的成交，按月增加逾16%。參考房地產顧問機構萊坊的數據，今年首季香港造價逾1,000萬美元即約7,800萬港元的超級豪宅，共錄得94宗成交，總值達18.4億美元，在全球主要城市中排行第二，僅次於杜拜。

市況雖然反覆，但要理解這波豪宅購買力，單看一般住宅市場未必足夠。我們大可從核心地段的資產價值、買家背景轉變，以及發展商的推盤策略，探討這股資金流入的背後邏輯。

傳統豪宅區供應有限 發展商增優惠促銷

超級豪宅能在逆市中保持交投，主要因為傳統豪宅區地段罕有。對富豪而言，買入這類物業旨在保值，而非著眼短期炒賣。

近期的大額成交大多集中在中半山及港島南區。長實中半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD 8月錄得5宗過億元成交，套現逾7.3億元。港島南區方面，建灝地產的赤柱ONE STANLEY連沽多伙，其中17號洋房以逾1.18億元成交。二手市場亦有石澳道14號大宅以高達5.63億元易手。

中半山及港島南區未來3至5年幾乎沒有新地皮供應，核心物業相對保值。不過，發展商叫價並非完全硬淨。細看近期成交，發展商為求促成大額買賣，在付款條款上增加不少彈性。以西半山天御為例，全層單位以4.08億元售出，折合呎價約7.3萬元。買家只要在100日內完成交易，便可獲1%的樓價回贈，並享有發展商代繳3年管理費。可見在目前市況，發展商傾向提供實際優惠來鎖定買家，務求盡快套現。

內地與海外買家成主力 家族辦公室帶動物業需求

這波豪宅交投的另一特點是買家背景轉變。本地傳統家族投資轉趨保守，具備內地或海外背景的富豪順勢成為市場主力。

從近期的買家登記資料可見，購入ONE STANLEY洋房的買家與大型移民顧問公司環球出國創辦人同名。今年初該屋苑亦有大宅售予蒙古大型礦業集團的家族成員。至於石澳道5.63億元大宅的新買家，據報為高瓴資本創辦人張磊的妻子，兩人均已入籍新加坡。此外，亦有寧波富豪家族斥資購入大埔豪宅。

這批新買家主要來自科技、金融投資及專業服務等行業。香港近年積極推動家族辦公室發展，截至去年底全港已有逾3,380間單一家族辦公室。資金連同富豪落戶香港，自然帶動了頂級物業的需求。對他們來說，買入超級豪宅既可滿足在港營商的居住需要，亦能將資金轉化為實體資產，有助分散投資風險。

息口去向與政策未明 豪宅交投難代表整體大市

豪宅交投雖然活躍，卻不能代表整體樓市已經復蘇。目前房地產市場依然面對不少隱憂，一般住宅市場難以單靠豪宅帶動。

目前息口去向未明，借貸成本偏高，直接削弱了中小型住宅買家的負擔能力。當大眾市民難以入市，換樓活動自然停滯，拖慢整體市場的交投步伐。

另一方面，內地對境外投資的稅務審查仍有變數，影響部分潛在買家的入市意欲。豪宅買家即使資金充裕，對政策風險亦十分敏感。一旦跨境資金流動或稅務政策收緊，這批新買家的入市態度隨時轉趨觀望。

再者，近期的大額成交，部分只是買家見樓價從高位回落，加上發展商願意增加議價空間，才決定趁低吸納。這只反映買賣雙方正在適應新的市場定價，並不代表樓價即將全面回升。

樓市兩極持續 大市仍需時調整

總括而言，今年下半年半億豪宅交投增加，主要反映香港核心地段的頂級物業，對內地及海外富豪依然有保值吸引力。

不過，市況趨向兩極不代表樓市已經全面復蘇。面對龐大的新盤庫存、經濟環境轉變以及外圍政策風險，香港整體樓市仍需較長時間調整。豪宅市場的活躍與近月一般住宅交投的冷清，正好反映目前樓市截然不同的兩種面貌。

圖：8月半億豪宅成交增逾16%｜內地與海外富豪趁低吸納？｜樓市兩極難掩大市隱憂 · 28Hse.com。（來源：易發睇樓團）2026年8月20日星期四下午资本市场股票科网股科技股金融房地产人民币银行AI人工智能电商财富财经 …….. 香港