[气球R]828楼市新政威力巨大，新政后的第一次土拍，酒仙桥驼房营629地块，就停拍了。北京的新房市场，面临一个重大选择：面粉降价，还是面包涨价。说下看法：

[气球R]其一，房产市场，新房开发成本必然增加。828新政刚发布，土拍市场就受到很大冲击，驼房营地块土拍现场，直接停拍，没有说明原因。其实原因也不复杂：转为现房销售后，房企的开发成本必然上涨。原本是期房预售，拍完地，出来户型图，就可以开始卖房了。买房人或者全款，或者贷款。不管是哪种方式，房企拍地后，很短时间内，就会拿到一大笔资金，封顶后，按揭放款，开发商拿到全款。不需要完全建好房子，不需要竣工备案。所以，期房预售时代，开发商不需要很多资金，甚至可以空手套白狼。

[气球R]现房销售时代，规则彻底变了，现房销售就不用说货了，建好房子，才能出售，所见即所得，即便是预售，也需要封顶才能预售，竣工备案才能放款。开发商拿到卖房款的时间，一下子急剧拉长，资金成本直接上涨，建房成本也必然上涨。

[气球R]其二，北京楼市，土拍价格不会降低。土地的出售方，会不会降价呢？这几年，卖地价格已经降了很多，卖地很难，土拍收入大幅度降低。25年，北京土拍收入1500亿，按照现在土拍情况看，26年土拍收入大概率腰斩。官方紧日子已经过了好几年，这种情况下，指望地价降低，根本不现实。

[气球R]其三，开发商不会承担多出来的这部分成本。别指望开发商来承担超出的成本。19年-23年，当时推出了限房价、竞地价政策，狂推限竞房、共有产权房，限制开发商高价卖房。当时乍一看，对买房人来说好像是大利好。结果呢？开发商建了一批烂房子、差房子，偷工减料、货不对版比比皆是。所以，别指望开发商自己背这部分成本。

[气球R]其四，承担房价上涨成本的，是买房人。现房销售，本身就会急剧减少新房供给，从828新政开始，接下来至少两年时间，新房项目供给量大幅度下降。供给短期内急剧减少，必然带来房产市场供需大变化。整个房产交易中，一共有[三R]方：卖地方、开发商、买房人。面粉不可能降价，制作面包的手工费不能省，最终只能是面包涨价。最终，买房人扛下所有。当然，对买房人也有利好，烂尾楼基本可以彻底消失了。

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