马光远真敢直言！
根据《经理人杂志》报道，他在最新接受采访时提出，2015 年之后建成的部分商品房，房屋质量隐患较多，很难完整撑到 70 年土地使用权到期，预估大约 20 年后各类老化问题会集中显现，30 年左右需要集中大修。

搁在几年前，这种说法多半会被当成危言耸听。眼下再看，业内早就有类似声音传出来。

想弄清楚马光远为什么敢直接开口，先得说说一个圈里人尽皆知的老词 ——"456 模式"。碧桂园当年把这套玩法推到极致，拿地 4 个月开盘、5 个月资金回正、6 个月二次周转。

恒大、融创后来跟着卷。2016 到 2020 那几年，房企比拼的重点已经不是户型好不好、用料扎不扎实，而是谁家周转更快、回款更狠。

高周转是当时行业普遍经营策略，但并非所有楼盘都存在偷工减料。

一栋住宅从打桩到交付，行业公认的正常节奏是 24 到 36 个月。部分赶工项目直接把工期压到 10 个月出头。混凝土养护规范要求 28 天，少数违规工地 7 天就拆模；防水层该做三遍改成一遍；水电管线为了省人工省线材，走最短的路径。

这些不是网上传的段子，2021 年之后各地住建部门通报里能翻到大量同类违规个案。

前万科副总裁毛大庆 2025 年做客《凉子访谈录》时说得更直白，2018 年往后那一批房子让他害怕。

他还专门加了一句，2013 到 2016 年房企之间还在拼产品品质，到 2018 年之后成本被压到极限，隐蔽工程留下的窟窿一个接一个。

这话从万科背景的人嘴里说出来，分量不一样，这也是他个人从业观察。

国家住宅设计使用年限标准写得很清楚，普通住宅 50 年，重要建筑 100 年，70 年是土地使用权年限，二者不能混为一谈。

设计年限是理论值，前提是关键工序全部合规。防水、水电、隔音、外墙保温这几项藏在墙体和管井里，主体结构短期看不出毛病，通常住到十几年之后才陆续显现。

渗水、墙面开裂、管线老化，是近几年物业投诉里最集中的类别。

从工程角度看，钢筋混凝土主体本身耐久性没那么差，真正让整栋楼提前进入衰老期的是那些看不见的辅材。

防水一旦失效，水从阳台或卫生间往下渗，业主往往是看到楼下邻居墙面起皮才知道出了事；镀锌管件用二十来年就到寿命，锈穿一处，整根立管砸墙重换。

这类维修一户上下花几万块是常事，涉及公共部分的还得走全体业主表决，扯皮拖上两三年不稀奇。

住建部这两年动作也不算小。2024 年官方明确提出建设 "好房子"；同年住宅长期维保、住房养老金相关制度写进政策文件；2025 年多个城市试点住宅定期体检。

政策的用意不难看懂 —— 监管层面已经意识到存量住宅老化风险逐步临近，需要提前完善维修资金和检修制度。

买房这件事，过去大家看地段、看学区、看户型朝向。现在还得多看一层 —— 楼盘是哪一年开工的，开发商当年周转模式，精装选材，维修基金余额是否充足。

在国内部分城市二手房市场，2013 到 2015 年品质相对稳定的次新房，近两年价格韧性要强于同区域新盘。

马光远、毛大庆敢直接开口，很大一个原因是他们已经不用再替行业说话。至于普通业主，能做的其实有限 —— 买之前多跑现场、多打听工程细节，交房之后保留好每一样凭证。房子不像手机，出问题不能扔了再买一个。

参考来源：《经理人杂志》，2026，马光远专访：存量住宅质量与长期维保问题