新房评：8月28日，全国商品住房销售制度改革落地之后，整个地产圈都在翘首等待一件事，那就是各城市的落地实施细则。住建部此前专门召开全国电视电话会议宣贯，要求各地要在年底之前拿出本地的细则。现房销售制度改革的初心，就是从制度层面预防楼盘烂尾风险，把保交付的底线守牢，守护普通购房者来之不易的购房资金。各地细则，是这项改革最难啃的骨头，又马上到第四季度各地缺钱用钱的时候，这项制度落地如何既能根治楼市烂尾问题，又不对房地产市场、地方经济发展带来太大利空影响？快三周的时间过去了，京沪等一线城市楼市细则仍是“静悄悄”，但是开发商们却焦虑异常，有新项目本来组建了销售队伍，就地解散了，还有开发商直接取消了渠道，准备捂着库存的新房自产自销。围绕大家平时讨论最多的几个实操疑问，这份流传文本给出的处理思路，也很值得行业拿来参考。①关于8月28日之后拿到建设工程规划许可证的新项目，文件依旧遵循国家层面新老划断的大框架，8月28日之前已经取得工规证的项目，继续沿用原有规则。对于新出让土地，或是已经拿地、但尚未办理工规证的项目，优先推行现房销售，如果选择做预售，则需要满足楼栋封顶的硬性条件。与此同时，方案也设置了适度的弹性空间。针对装配式建筑、纳入省市智能建造试点的住房项目，只要在规定时间节点之前完成工规证办理，可以沿用过去的预售政策，把绿色建筑的政策红利真正落到项目端。②对市面上大量已经在分期开发的大盘，也做了现实化的安排，如果部分楼栋已经拿到工规证，经过区政府研判项目交付风险可控，银行也确认资金能够覆盖后续工程建设，那么后续分期建设的楼栋，可以继续按照原有预售制度执行。试想，如果体量巨大的存量大盘不分情况全部套用新标准，很容易凭空制造巨大的现金流压力，反而埋下新的隐患，这种安排，既把新项目的风险闸门把住，也尽量不去误伤已经在建的存量项目。③这份网传文本里就“现房”做了清晰界定，即便是土地出让合同约定做现售的地块，开发商拿到施工许可证之后，可以按流程上报方案，收取不超过总房款5%的定金用来锁定客户，不过这笔定金必须全额进入专门的监管账户，监管期间不允许随意动用。就算楼房主体完工也不等于可以直接对外现售，需要按照最小交付单元来验收，水、电、气等配套全部落实到位，真正具备居住交付条件，完成竣工验收，才能够正式销售，从规则上规避只靠封顶就炒作现房销售的灰色操作。④对于封顶、竣工备案这些关键节点，文件也尽量减少模糊的自由裁量空间。达到预售要求的封顶标准，不能只由企业自行申报，需要楼栋屋面防水施工完成，提交主体结构工程验收记录，还需要属地主管部门现场核查形象进度，多重核验之后才算条件达标。在竣备这件事上，也不强制要求整个大型项目一次性全部完成验收，允许按照划分好的最小交付单元分批开展竣工验收，一组楼栋配套达标，就可以单独竣备、分批交付，充分尊重大盘滚动开发的工程节奏。针对全装修住宅，还拆分出竣工验收和交付验收两个不同节点，先完成粗装修以及各类配套就算完成竣工验收，之后给到一年的周期完成全部全装修施工再开展交付验收，充分考虑装修工程本身复杂、周期不可控的现实。⑤按揭贷款的发放路径，一直是房企和购房者共同高度关心的环节。按照改革导向，8月28日之后取得预售许可的项目，不会再出现工程尚在中途就释放按揭的情况，要等到对应楼栋最小交付单元完成竣工验收，银行才可以发放该楼栋的个人住房按揭，所有按揭资金直接划入官方的资金监管账户，不会经过企业自有账户，只有等到对应单元水电气热全部配齐，真正具备交付条件之后，才解除对应部分的监管。依靠这套资金闭环设计，在流程层面降低购房资金被挪用的可能性，实实在在保护购房者的资金安全。保函机制，在这份方案里也成为兼顾安全与效率的重要抓手。如果监管资金完全锁死，企业缺少流动资金投入工程，项目就容易陷入停滞；可监管尺度放得太松，又回到资金管控的老问题。网传方案选择用好主办银行出具的保函，可以用保函等额置换监管账户内的资金，仅限用于本项目工程建设。相当于由主办银行对项目风险做专业判断，房企和银行共同承担风险，不必刻板卡死资金拨付节点，保障项目建设的资金流动性，购房者的权益，也由银行信用做一层兜底。新规之后取得工规证的项目，预售资金监管交由属地交易中心负责，全部购房款直接进入监管账户，监管责任划分得十分清楚。土地和财税层面，也配套了一系列托举性安排。新出让土地允许在政策周期之内分期缴纳土地出让金，同时支持按照实际缴纳的土地款项，办理土地分割登记。税收征管方式也做了优化，新规之后取得预售证的楼栋，相关税种调整至楼栋竣备之后据实征收。这些并不是放松风险管控，更多是把企业前期大额的现金支出适度向后推移，缓解拿地开发阶段的现金流压力，呵护土地市场的预期。这份网传方案牢牢守住购房者权益这个核心底线，依靠明确可核验的工程标准、闭环的资金监管，筑牢风险防火墙，同时直面当前市场偏弱、存量项目多、伪现房泛滥、地产和地方财政深度关联的种种现实，通过分类处置、政策激励缓冲、善用保函工具，尽可能降低新政对于市场信心、企业拿地意愿的冲击。兜住风险底线，同时给行业留足修复生机，这也是各地细则最值得追求的方向。当然还要再次提醒大家，以上内容都来自行业内部流传版本，一切都要以当地官方正式发布为准。距离年底的细则落地大限越来越近，全国各个城市的方案会陆续浮出水面。能不能做到立足现实、守住底线，很大程度上会决定本轮商品房销售制度改革能否平稳落地，真正助力行业走出低谷。各地究竟会交出怎样的答卷，我们不妨一起静静观察。个人观点，仅供参考请以具体的相关权威性文件为准文章授权可转载。