新建商品房待售7.5亿㎡，二手房交易占比达52%，住建部官宣房地产进入存量时代，释放什么信号？

据新京报9月18日报道，9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部有关负责人介绍，当前，房地产市场出现了“两个转变”。一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。据国家统计局发布数据，8月末，新建商品房待售面积75349万平方米。住建部：房地产进入存量时代

住建部此次官宣确认住房总量告别短缺阶段，房地产底层逻辑迎来根本性转变，释放信号非同寻常，也为“十五五”房地产高质量发展划定方向：

其一，需求端：从“有没有”转向“好不好”，置换改善成主流。过去市场增长主要依靠新房拉动，刚需首置是购房主力。如今超半数住房交易来自二手房，卖旧买新、以小换大的置换改善成为主流需求。

住房总量充足的背景下，市场不再追求住房总量扩张，更多是存量住房在居民之间优化配置。后续政策将重点盘活存量住房，降低二手房交易成本，打通居民住房置换链条。

其二，供给端：告别大规模新建，控增量、去库存、城市更新成为主线。新房不再是住房供给的最主要来源，大规模住宅扩张建设阶段已经结束。

面对现有商品房库存，各地将落实“以人定房、以房定地、以房定钱”，严控盲目供地、大规模新建住宅，避免新增库存压力。建设重心转向老旧小区改造、城中村改造等城市更新工作，盘活存量资源，提升现有住宅品质，打造安全舒适绿色智慧的“好房子”。

新房供给会精准补齐缺口，重点发展高品质改善型商品房，同时完善配售、配租保障房，面向新市民、青年人，构建商品房与保障房并行的住房供给体系。

其三，行业层面：构建房地产新模式，开发逻辑迎来重塑。行业传统“拿地‑建房‑卖房”高周转模式逐步弱化，发展赛道向存量运营、物业服务、城市更新拓展，企业分化会持续加剧。

项目公司制、主办银行制、现房销售制等基础制度将持续落地推进。现房销售将是长期发展方向，从源头降低烂尾、交付风险；落实项目资金隔离管理，防范资金挪用，化解房企风险，稳定市场预期。监管思路同步调整，不再单一刺激新房销售，统筹新房、二手房市场，打通存量流通循环。

其四，市场格局：楼市普涨时代结束，城市分化进一步加剧。存量时代，住房回归居住属性。人口持续流入的都市圈、核心城市中心城区，二手房流通性更强；人口外流、住房库存偏高的三四线城市，去化、房产流通压力会长期存在，楼市普涨行情已经结束。

其五，政策导向：不再把房地产当作短期拉动经济工具。楼市工作重心发生调整，兼顾民生安居目标。政策目标从拉动地产投资，转向保障居民安居、化解市场风险、盘活存量住房资源，持续健全租购并举住房制度。

坚持住房民生属性，重点支持居民合理自住、改善置换需求，持续弱化住房投资属性。