【广州这批新房，真的绝版了吗？】

有人说新规收紧以后，现在这批一手楼就成了绝版产品。我不这么看。

一、得房率怎么变都不怕，套内单价才是标尺。

任何商品，都有一个价。你说你得房率有120%，对吧？但我拿总价除以套内面积来算，不就行了吗？另一套得房率只有90%，也无所谓，我也是算你的套内面积。总之最后比的，都是套内单价。

得房率这东西，本质是开发商把公摊、入户花园、阳台、飘窗、花池等这些，算进建筑面积或套内面积的方式不同。

但对买房人来说，真正有意义的是：我花多少钱，买到多少真正能用的面积？

所以，用总价除以套内面积来横向比较不同楼盘，才是最理性的做法。

二、新规收紧赠送面积，只是让账面得房率没那么好看，但不会改变房子本身的使用价值。

同样的总价，一个得房率120%，但西北向、朝高架桥；另一个得房率100%，南北对流，望漂亮花园。你说哪个套内单价更实在？

楼层、朝向、视野、景观、布局，这些都会反映到买房人愿意接受的价格里。得房率只是其中一个变量，不是全部。

三、对于“绝版”的说法，更多是营销话术。

新规收紧后高赠送产品确实可能变少，但说绝版，往往是为了制造稀缺感、催单。房屋的价值，最终由居住需求、地段、配套、市场供需等综合决定的。

当然，高赠送、高得房率的产品以后会不会变少？

我认为会有这个可能。但变少，不等于就更值钱。

第一，供给端确实在变。新规收紧，高赠送、超高得房率的产品以后确实更难做出来。这是事实。

第二，但稀缺不等于值钱。一个东西供给变少，不代表买家就愿意多掏钱。最终还是要看需求端认不认。

如果买房人算完套内单价，发现这个所谓稀缺的高赠送产品，实际单价比旁边得房率低但品质更好的房子还贵，即使前期有人买，后期价格也会降下来。

四、影响一套房子值多少钱的，从来不只是看产品力。

地段、配套、圈层，这些本身就是价格的一部分；再往外看，宏观环境、经济走势、就业、新生人口、结婚人口、营商环境、大家对未来的信心和预期，也影响着房价。

所以，光看产品力，你看到的只是眼前这一套房。但价格从来不是房子自己定的，是市场定的。谁在买、什么时候买、敢不敢买，这些才真正决定它值多少钱。

任何商品都有它的定价逻辑。房子也一样。得房率也好，稀缺也好，房屋的价格，最终要回到“总价÷套内面积”这笔账上。

一句到尾：
得房率只是口径，稀缺只是说法，真正决定值不值的，是买房人愿意为每一平米真正能用的面积掏多少钱。