股票分红要除权，房子跌价却没人说“房产除权”，买银行股吃息真的不如买房吗？

一只股票分红之前股价10块，分红5毛，开盘直接变9块5。

这看起来确实像拿自己的钱分给自己，所以有人说分红是“假分红”，是忽悠散户的。

但房子跌价，从300万跌到250万，就是实打实的亏损，没人给你调价，也没人给你公式。

股票除权是明着记账，交易所强制，公式公开。房子跌价是暗着记账，藏在挂牌价、租金、折旧和税费里。

先看股票除权到底是怎么回事？

除权参考价格公式是：除权参考价格等于前收盘价减去现金红利，加上配股价格乘以股份变动比例，再除以一加上股份变动比例。

这个公式的基本原则是市值不变，分红前后公司总市值不变，分红只是公司资产的重新分配。

你持有股票，公司分钱给你，账面资金缩水，估值自然减少。

分红除权那一刻，你损失的是估值浮亏，得到的是实打实的等额现金。

如果公司继续赚钱发展，浮亏会被新进入的投资者买回去，这叫填权。

如果你把分得的现金买回原来的股票，估值回归时，你的股数变多，持有估值跟着膨胀，下次分红时股数更多所以分红更多，这就是复利效应。

所以除权不是把钱变没了，是把纸面富贵变成兜里现金。

那房子呢？房子跌价怎么不除权？

房子不是不除权，是暗着除权，没人给你公式。

房子跌价，没有交易所调价，但折旧、维修、物业、税费、空置，都是实打实让房产所有者承受的损失。

虽然没有交易所强制除权，但这些东西在计算房产价格时已经被算入，价值流失在交易谈判中已经计入，只是没有公开统一进行。

而且，房子算不算资产，并非恒定不变，取决于它此刻的用途。

自住的房子，一律不算资产；只有出租，无论是门面房出租还是自住房出租，只要产生租金收入，它才算资产。

你花100万买了一套房，打算租出去，一年租金2万。

每收到2万，你就应该做一次除息，只不过这种除息不像公开市场那样强制，它只是你自己的财务记录方式。

你花100万买房，这100万就是你的成本；

第一年租金到账2万，意味着100万成本已收回2万，即减掉2万，只剩98万未收回。

任何正常的账都该这么记，除非你掩耳盗铃，明明收回了2万的本，却硬说成本还是100万、一分未收。

那落到买银行股吃息和买房收租，到底哪个更划算？

都是买现金流，但门槛和流动性天差地别。银行股门槛低，几百块就能买，流动性好，能攒股数复利，国资股东约等于不会退市。

国有银行的优势在于股东是国资，约等于不会退市，这是它的特点，也造就了它的优点和缺点。

缺点也很明显，A股中的国有银行股东是国资，价值回归机制相当于不存在，股价不一定会随着公司盈利的增长而增长。

所以国有银行的长期投资者如何盈利？主要依靠股息，其次依靠股价波动，也就是资本利得，或者填权。

而房产门槛高，流动性差，交易成本高，还绑着户口和公共资源。

中国的房产租金回报率长期和其他国家不同，其中一个重要原因就是户口、房子、公共资源这个链条，通过户口绑定房子，通过房子绑定公共资源。

租售不同权导致房地产的资源溢价更多反映在价格而不是净房租上。

银行股吃息是攒股数，买房收租是攒砖头。一个能拆开卖，一个只能整卖。

总之，股票除权是明账，房子跌价是暗账。

银行股吃息适合拿得住的人，买房收租适合扛得住流动性锁死的人。

没有谁更好，只有谁更适合你的现金流。