马光远算了一笔账，看完我沉默了

3.1%的房贷利率，财政再贴一个百分点，实际降到2%左右。房地产市场化以来，从没有过这么便宜的买房钱。

马光远却泼了一盆冷水：利率再低也拉不动。

这笔账，他这么算的。

8月新发放个人住房贷款加权平均利率3.1%。贴息一个百分点，降到2%。部分城市本来就已经2.7%、2.8%了，再贴一个点，直接破2。

力度大不大？大。但条件卡得很死——首套、120平以内、总价150万以内、贷款上限100万。北上广深基本被屏蔽在外。马光远说，政策面向全国，对绝大多数城市来说，150万能覆盖不少刚需。但强二线城市，覆盖面明显缩小。

真正的命门不在这里。

中指研究院7月调查：房价上涨预期降到9%，下跌预期稳在32%的高位。看跌的人，是看涨的三倍多。

即便利率再低，当大家觉得房价还要跌，买房这件事就会被无限推迟。

马光远用了一个词：流动性陷阱。利率不断降，但预期变了，大家仍然不愿意借钱、投资、消费。融资成本越低，继续降的边际效果越小。

2026年一季度，居民存款新增7.68万亿，消费倾向降到65.5%，历史低位。钱不是没有，是不敢花。买房也是一样——不是买不起，是不想买、不敢买、觉得没必要现在买。

还有一个被忽略的变化。马光远点出：房地产市场已经从增量进入存量，改善性需求正在成为主体。而这次贴息主要针对首套、小户型、刚需，和当前市场的核心需求存在错位。

说白了，马光远的判断就一句话：房地产现在最缺的不是便宜的钱，是买房的信心。如果预期不改，利率再低也白搭。

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免责声明：本文为对马光远先生公开发表观点的梳理与评论，核心观点归马光远所有。文中数据来源于央行、中指研究院等公开渠道，不构成任何投资建议。