库存降了两成，买房人反而更少了

有观点认为，楼市眼下的「库存回落」，更像一个表面的安全假象。

9月末，50城商品住宅库存降至3.02亿平方米，相比2023年初减少近20%，回落至三年低位。单看这个数据，很容易解读成利好。

但同期市场指标出现反差：新房去化周期不降反升，达到26.9个月。城市分化进一步拉大，三四线城市平均去化周期32.4个月。珠海53.9个月、景德镇52.4个月、西宁51.2个月，共有七个城市的去化周期突破40个月。

不少分析指出，库存下降，并非购房需求回暖。本质是新房供给收缩的速度，超过了成交萎缩的速度。库存数字看起来好转，市场真实购买力还在走弱。房源去化难度上升，普通家庭手里的存量房产，流通出手的难度还在增加。

二手房市场同样存在反差。上半年15个重点城市二手房挂牌量从226万套下降至190万套，降幅16%。表面上看，像是业主惜售，市场有企稳迹象。但中指研究院数据显示，9月百城二手住宅均价12452元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较上月扩大0.15个百分点。

挂牌量回落，房价依旧承压。有观点认为，业主暂缓出售，更多是不愿大幅折价割肉，并不代表大家看好后市回暖。当前二手房市场议价空间明显，挂牌价和最终成交价相差十万已是常态。买方观望情绪浓厚，卖方暂时选择搁置出售，供需双方处在僵持状态。

房企债务重组，也不能简单等同于企业走出困境。2026年，花样年、宝龙债务重组方案先后落地，但旭辉重组完成183天后再度出现违约；奥园在2024年完成重组，2026年5月再次出现债务偿付困难。碧桂园上半年违约债务净新增107.52亿，融创新增到期未偿付借款超32亿，旭辉境内项目贷款逾期增至50.18亿。

不少分析指出，债务重组更多是将到期债务展期、削减本息，暂缓短期兑付压力。方案可以调整债务时间表，却很难填补房屋销售低迷带来的现金流缺口。

居民端持续去杠杆，被很多市场分析看作当前楼市的硬性约束。2026年一季度居民杠杆率降至59.0%，二季度进一步回落至57.7%，连续两年保持去杠杆趋势。通俗来讲，居民主动控制负债，新增房贷意愿偏弱。

「828新政」试点现房销售，有观点认为，房企现金流回正周期从原先17个月拉长至24-34个月。一边是购房群体不愿加杠杆，另一边房企回款周期拉长，供需两端形成的剪刀差，是市场修复需要面对的核心难题。

各地存量房收储政策，是稳楼市的重要举措。上海收购二手房用作保租房，累计收储523套，政策在全市推开；央行推出3000亿再贷款配套支持，全国已有八十多个城市启动存量房源收购。政策初衷，是盘活存量房产，打通旧房置换新房的购房链条。

不过收储门槛设置严格。以上海浦东为例，收储房源要求内环内、2000年前建成、面积70平米以下。有观点认为，这类房源本身流通性偏弱，收储可以短期减少市场抛压，但很难改变非核心地段大量存量房的困境。

市场对后市存在不同看法。看多一方认为，随着配套政策持续落地，居民预期会逐步修复，市场有望缓慢企稳。而另一部分分析则保持谨慎，认为库存只是结果，并非市场回暖的动因。楼市去化周期能否真正回落，取决于居民收入预期、家庭资产负债表等多重因素。

城市分化会长期存在。一线与强二线核心区域，有止跌迹象；弱二线、三四线城市，不少仍处在以价换量的磨底阶段。如果考虑入场购房，不能简单依靠「库存下降」这个单一指标判断市场全面回暖，需要区分城市、地段和产品。

【提示】本文仅为市场观点分析，不构成任何购房决策建议。房产交易受多重因素影响，购房请结合自身需求审慎评估。

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