楼市逆转了？
 
50城新房认购量同比涨超15%，25城日均成交面积暴涨33.8%。9月29日财政部等多部门联合发布购房贷款贴息政策，首套120平米以下、总价150万以内最高100万本金享年化1个百分点贴息，最长5年。但专家张大伟泼了盆冷水：这只是一次“结构性脉冲修复”。
 
数据乍一看确实亮眼，不能只看同比数字，25城成交面积同比增长14.5%的背后，是较2024年仍降了8.7%、较9月日均骤降33%。换句话说，这轮回暖是跟去年低基数比出来的成绩，环比其实是在往下走的。基数效应贡献的热闹，不等于市场真的活了。
 
二手房才是这轮行情真正的看点，可惜很多人忽略了。重点11城二手房日均成交套数同比增长42.8%，深圳二手房实时签约量同比大增63%。这说明置换链条正在被贴息政策重新激活，而非新房市场单兵突进。
 
但张大伟的判断更值得琢磨，他说市场最突出的特征是看房热度先行、成交转化谨慎，只有一线和强二线的优质项目才出现快速转化。这话翻译过来就是，人气回来了，可掏钱的人远没那么多。
 
市场的K型分化已经到了撕裂的程度，北京新建商品住宅日均网签同比增长176%，但远郊弱配套项目仍在以价换量。核心区的“好房子”被疯抢，远郊的房子降价也没人接。
 
警惕的是居民端的态度，2026年4月居民中长期贷款减少3408亿元，同比多减2177亿元。楼市成交在回暖，居民贷款却在缩水，这个背离值得深思。
 
这说明很多人选择了全款或者大幅提高首付，天风证券分析师刘杰指出，“存款购房”偏好提升正在压制“贷款购房”需求。老百姓不是缺那点月供优惠，是对未来收入缺乏信心。
 
贴息政策的效果目前仍只体现在“量”的层面，尚未传导到“价”的层面。我认为这是这轮政策最核心的局限，成交量可以靠补贴短期冲上去，但价格企稳靠的是信心和预期。
 
国金证券的研报也印证了这一点，参考今年“小阳春”的经验，成交放量传导到房价止跌需要至少1到2个月。政策实施期暂定只有1年，如果四季度不能形成持续放量，脉冲过后就是回落。
 
国庆开盘项目整体去化率约25.2%，仍处于较低水平。这个数字说明大多数项目并不是靠真实需求在消化，而是靠促销和补贴在硬撑。一旦政策窗口期过去，后续压力会迅速反弹。
 
这轮回暖本质是政策集中释放制造的一次脉冲，不是市场内生动力的恢复。看房的人多了，但敢出手、能出手的人并没有显著增加。
 
判断“银十”成色，要比国庆七天拉长到整个十月来观察，如果10月全月成交较9月日均出现实质性回升，才说明政策真正起效。否则，结构性脉冲修复之后，等待市场的仍是漫长的分化筑底。