一份长达31页的内部文件，正在悄然改变希腊黄金签证的游戏规则。

近日，希腊移民政策总秘书处下发编号为“1/2026”的通函，剑指三大违规行为：误导性房产广告、变相返款、虚假投资。后果是什么？轻则被税务和反洗钱部门盯上，重则——已经到手的居留许可，也会被直接收回。

业内普遍认为，这是自2024年希腊大幅提高投资门槛以来，最重要的一次政策信号。这一次，希腊政府真的动真格了。

2025年，希腊提高了黄金签证的投资门槛，像雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯这些热门地区，门槛已经涨到80万欧元以上。目的是为了抑制房价过快上涨。但新规实施后，部分中介机构和卖家仍在社交媒体及网络平台上，以“18万欧元即可办理黄金签证”为卖点继续招揽海外买家。

一些案例中，卖方先收取满足门槛的全额投资款，随后再通过“预付租金”、“装修补贴”、“家具费用返还”等隐蔽方式，将部分资金返还给买家，以此规避法律规定的真实投资要求。

通函指出，此类交易的本质是虚构达标数字、制造虚假价格，背后往往涉及跨境资金流转和不合规操作。

对申请人而言，通函已明确发出警示，这类操作一经查实，后果极其严重，具体包括：

拒绝续签：客户的续签申请将被直接驳回；

取消居留身份：已获批的居留资格将被直接撤销；

追加行政罚款：当事人还将面临额外的经济处罚。

对移民机构来说，如果还在宣传什么“配资模式”或者“低于25万欧元就能办”，那将面临最严厉的处罚。举个例子：以前网上经常能看到“18万欧元拿希腊身份”的广告。现在这种说法就是妥妥的“危险信号”。

因为只要承诺的价格明显低于官方规定的最低门槛，就等于是在告诉大家：我们准备违规操作。

值得关注的是，希腊政府已要求税务机关、警方及希腊反洗钱管理机构联动执法，对所有涉嫌违规的交易合同、资金流向及宣传内容展开审查。官方强调，凡发现未申报资金转移、合同隐藏返款条款或虚构投资结构，将立即移交相关部门进一步调查。

业内律师亚历山德罗斯.瓦尔纳瓦斯透露，过去一年此类“擦边操作”并不少见，希腊监管机构实际上已持续加强对购房合同和付款结构的审查，重点排查是否存在“暗中退款”行为。

侨外希腊移民专家表示，从某种意义上说，这不仅是监管力度的提升，也是一轮市场秩序的重新梳理。对于真正重视身份规划和资产稳健性的投资者来说，当前的希腊投资移民市场，正在进入一个更重视真实、透明与合规的阶段。

在这一背景下，选择一家专业、合规的移民机构，其重要性正被提升到前所未有的高度。只有和专业、合规的机构合作，你的身份才稳、资产才安全。

目前只需在希腊购置25万欧元及以上“商改住”房产，即可一步到位为全家获取永久居留身份。该身份允许您在希腊自由生活、经商，享受当地优质的教育资源与社会福利。

子女既可选择在希腊接受国际化教育，也可回国参加华侨生联考，以更具竞争力的成绩入读国内知名高校。同时，持希腊永居还可免签通行全部29个申根成员国，极大便利国际出行。