全球资本围猎中国房地产！

2026年10月9日，太盟投资集团正与中国恒大清盘人展开独家谈判，计划收购恒大物业51%的股权。这家被称为“亚洲小黑石”的私募巨头，此前已经拿下了万达商管的控制权。

太盟不是唯一在动手的。博枫花42亿收购了长租公寓项目，星展银行掏出超过25亿港元买下香港中环中心六层写字楼，东亚银行斥资逾20亿元人民币增持上海陆家嘴的东亚银行金融大厦。

这些交易有一个共同的大背景——人民币正在升值，海外资金买中国资产的成本在实实在在地降低。

人民币升到什么程度了？10月13日，人民币对美元中间价报6.7298，连续三个交易日升值，触及2023年2月以来的最高点位。在岸和离岸人民币汇率也升破了6.70关口，创下近四年来新高。

年初的时候，人民币对美元还在接近7的水平，现在走到了6.7附近，升值幅度已经超过4%。

这对拿着美元的海外投资者意味着什么？同样一栋楼，用美元换成人民币去买，比一年前便宜了百分之好几。这不是纸面上的计算，而是实打实的成本下降。

人民币为什么走强？从内部看，出口韧性超出预期，贸易顺差维持在高位，企业结汇需求形成持续的支撑。

人民银行明确表示不预设汇率目标、不干预长期趋势，这稳住了市场预期。从外部看，美国就业和消费数据出现分化，美元继续走强的动力在减弱，为非美货币升值创造了条件。

外资进场还有一个重要的前提条件——政策层面已经把门打开了。外汇局调整了外资购房限制政策，取消了资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

更关键的是，过去境外购房者想买房，必须先拿到房产备案证明才能去银行办结汇支付首付，而开发商要求先收到首付款才给办备案，这个死循环把很多人挡在了门外。

新规落地后，境外购房者凭购房合同或协议就能先办结汇支付，备案证明在规定时间内补交就行。

但有一点必须说清楚：外资买的到底是什么。上面提到的那些交易，太盟买的是万达商管和恒大物业的股权，博枫买的是长租公寓，星展银行买的是香港写字楼，东亚银行增持的是陆家嘴金融大厦。全是商业地产和物业管理类的资产，没有一单是普通住宅。

官方也明确定调，这一政策本质是精准激活市场需求的工具，不是“炒房回归”的信号，境外个人要享受便利，前提仍然是符合各地购房资格条件。

再看市场层面的变化。海外基金对房地产行业的月度净流入规模，从2022年底到2025年初一直是负值，2026年已经开始回正，这是三年多来第一次出现净流入。

这个信号之所以重要，是因为外资对政策变化向来敏感。2018年“房住不炒”政策收紧，外资流出；2019年政策松绑，外资立刻回流；2020年“三道红线”出台，外资转为观望；房企暴雷之后连续四年流出。现在重新回流，说明市场对行业风险的定价已经比较充分了。

楼市本身也在变化。北京今年1月二手住宅网签量达到1.5万套，连续两个月维持在这个水平以上；上海1月二手房成交超过2.2万套，同比上涨两成多。

到了3月，上海二手房单月成交突破3.1万套，创下近五年新高，北京全月二手住宅网签量也达到近15个月的最高水平。

把这些事情连起来看，脉络是清楚的。人民币升值降低了外资买中国资产的价格，政策调整解决了外资购房付款的实际困难，人民币资产的吸引力在上升。

但外资真正下手的，是核心城市的写字楼、产业园、长租公寓这些商业资产，走的是长期持有的路子。

普通住宅市场，外资既没有大规模进入，政策上也没有放开限购的门。两件事需要分开看。