根据乐居结合公开资料不完全统计，截至2026年10月，深圳已有44个旧改项目宣告失效，还有50多个项目虽然计划到期但尚未正式清退，处境像“死缓”一样悬着。宝安区以18个失效项目居首，龙岗区9个、龙华区5个，三区合计占了全市七成以上。换句话说，深圳旧改的“重灾区”，恰恰是过去几年开发商最热衷押注的区域。而诸如木棉湾、南联等停滞多年的旧改，还徘徊在“清退生死线”。今年5月28日，龙岗发布包含平湖街道新南大岭工业区等20个城市更新单元计划延期公告，这何尝不是“苟延残喘”。失效项目里，“工改”类是大头，占了29个；但含居住功能的项目也达到了21个，而且比例还在上升。这意味着，不只是产业类项目在退场，连住宅旧改也开始“扛不住”了。旧改项目为什么集中失效？核心就一条：到期不候。2025年4月，深圳实施了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，称之为“紧箍咒”。这份文件明确了有效期管理：更新单元计划公告之日起2年有效，规划未获批的，计划失效；可申请延期1年，但延期后仍未获批，就彻底出局。更狠的是，2025年4月的政策把有效期管理的适用范围扩大到了2019年3月之前立项的项目。根据合一城市更新的统计，符合条件的旧改项目约143个，大部分已经立项超过6年，最长拖了十几年还没走到规划批复阶段。