泉州环海开发：成绩单亮眼，为何人气还是上不来？

一、一份不错的成绩单

泉州拥有498公里海岸线，海洋经济总产值超千亿元。2025年，全市水产品总产值达178.36亿元，同比增长4.7%，位居全省前列；远洋渔业实现近十年来首次满产达产，增幅近三成，增速居全省首位。

在渔港经济区建设上，晋江国家级沿海渔港经济区18个子项目总投资13.848亿元，累计完成投资超8.5亿元，6个项目已建成，2亿元中央补助资金全部到位，项目建设进度位居全省前列，推动海洋水产精深加工产业规模突破135亿元。

港口方面，石湖作业区年吞吐能力跃升至300万标箱，累计开通内贸航线20条、“一带一路”外贸航线24条，外贸集装箱吞吐量同比增长40.56%，占泉州港总量的86.25%。2026年4月10日，泉州首艘滚装汽车船从石湖港启航；4月17日，福建省首票“TIR+市场采购”运输出口货物在石狮首发。石狮还入选国家骨干冷链物流基地，2025年全市出口水产品19.3万吨，同比增长15.9%，出口量创历史新高。

文旅板块同样交出成绩。台商投资区泉州湾滨海旅游度假区顺利通过国家级旅游度假区线上答辩，2025年超120万人次奔赴八仙过海欧乐堡，创造3.19亿元营收，热度稳居泉州各大A级景区之首。环湾建成区面积达271平方公里，较上年增加5平方公里，环湾都市框架进一步拉开。

二、灯亮着，人没来

成绩单的另一面，是一个持续多年的尴尬：环海片区的房子越盖越多，入住的人却迟迟跟不上。

东海滨海社区的困境最为典型。这里在建楼盘不少，但入住率一直不高，交房已经十来年了，依然有很多住宅处于毛坯状态。东海泰禾广场的倒闭，是商业配套跟不上、消费群体无法聚集的直接佐证。

问题出在哪？首先是配套滞后。东海片区的教育、医疗资源长期不足，直到近两年才开始密集补课，泉州五中海丝校区今年9月才正式投用，此前很多家庭为了孩子上学不得不回流老城区。商业设施同样欠缺，“东海二院以东无商业区”，商家无法做生意，商场陷入衰退，消费群体自然大幅减少。

泉州是典型的“县强市弱”城市，晋江、石狮、南安等县域经济体各自繁荣，市区对周边人口的虹吸能力较弱。东海虽然建起了22栋总部楼宇，但入驻企业数量有限，就业岗位不足，对年轻上班族的吸引力也就打了折扣。再加上填海造地的海岸线生态退化、常年海风大、宜居指数不高，以及2021年起东海租房价格陆续超过老城区，片区已经不太适合普通打工者长住。

交通也是硬伤。晋江二体距离市区太远，受限于交通运力等基础设施方面的“硬伤”，跨区公交线路互联互通发展仍有较大阻力，环湾通勤的便利性远未达到“同城化”水平。

房地产市场的整体下行进一步放大了这些问题。2025年全年，泉州房地产开发投资同比下降32.3%，新建商品房销售面积下降24.1%，住宅销售面积下降27.7%。

三、拐点是否正在到来

配套补课的速度正在加快。教育方面，刺桐幼儿园东海分园已完工，泉州市实验小学东海校区已招生，泉州五中海丝校区今年秋季投用，新增约3000个优质学位。中央商务区片区目前已建成投用中学1所、小学4所、幼儿园9所，新增3330个优质学位。晋东新区方面，上海六院福建医院和敏院区预计今年年底投用，晋江一中晋东校区、晋东实验小学有序建设。

商业配套也在集中兑现。落地泉州国际中心暨万象汇项目填补大型商业空白，市井十洲城一期、二期计划今年10月开业，三、四期规划超奢酒店、米其林餐厅、时尚发布会中心等业态。

交通瓶颈有望逐步打破。百崎通道计划2027年通车，将有效缓解后渚大桥交通压力；金屿、百崎、金鲤等跨江通道加快推进，中环城快速路正在加紧建设，目标是实现环湾30分钟便捷通勤。

产业导入方面，台商投资区今年4月举办重点产业链招商对接会，聚焦电子信息、高端装备制造、新材料等主导产业，7个前沿项目集中路演，其中江苏零界科技集团拟投资10亿元建设绿色装配式建筑产业园，中国科学院天勰力卫星技术公司拟投资5亿元构建通导遥一体化的天智星云。晋江方面，泉州海洋种业研究院加快建设，“晋海方舟”深远海智能养殖平台已进入招商运营筹备阶段，面向社会征集养殖企业及产业链合作伙伴。

四、结语

泉州环海开发的成绩是实打实的——海洋经济千亿产值、渔港经济区建设进度全省前列、港口吞吐能力大幅跃升、滨海文旅热度领跑全市。但入住率上不去，本质上不是房子的问题，而是“人为什么来”的问题。

产业提供就业，就业带来人口，人口支撑商业，商业反哺宜居——这个链条中，泉州环海片区最薄弱的一环是产业密度和就业机会。配套补课是必要的第一步，但如果总部楼宇里坐不满企业、写字楼里没有足够多的年轻人，住宅的灯就始终亮不起来。

好在交通骨架正在成形，商业和教育配套正在集中投用，产业链招商也在加速推进。拐点或许不会来得太快，但方向是清楚的。