在美国，交不起房产税房子会收回吗？

我经常说很多人根本不懂美国，或者说只要那些不出现在美剧里的，他们就不知道了。因为他们真编不出一个复杂的现实系统。

写在最前面，可能国人对于债务和金融的理解很朴素，类似于欠债还钱这种。所以大家要带着两个思路来看这篇：1，有限责任。2，有效市场。

1，欠房地产税的房子不会被收回。因为大多数美国地方根本就没有这个流程。

2，欠的房地产税叫做tax lien，绝大多数的美国地方政府会直接拍卖。这个债务会有专门的投资人来买。具体的收益由拍卖价格决定，就像国债定价一样。这个拍卖一般是每年一次，政府手上根本不留存债务。因为政府需要的是现金进行日常运作，而不是债务。

3，房地产税是地方税种，所以每个镇都不一样。拍卖的模式也不同，但是基本上大同小异。当然也有不拍卖的地方，比如波多黎各。但是那里出清更慢而不是更快。

4，房地产税是个非常独特的债务，它和普通债务的区别是时间上越后面的房地产税有越高的偿还优先级。这个和普通债务刚好相反。所以房地产税排在任何其他债务之前。即使它是后发生的。

5，房地产税的利息很高，不同地方不一样。一般12%-36%。大多数在12-24%之间。要注意这个和投资人到手的投资收益不是一回事。理解不了这个的人不用接着看了。

6，因为利息很高，大多数投资tax lien的投资人都是不会去法拍房子的。因为法拍等于把高息债券本金兑付了。

7，早年（上个世纪）很少有人懂tax lien，买的人少，有些地方tax lien的年化回报可以达到30%。很多人早期投资这个发了大财，因为这个东西虽然不是复利，但是它有很多其他套路可以boost收益。

8，现在拍的人太多了，甚至出现超额的，利息有时候甚至比国债还低。这个时候买这个的人就是为了启动另外一种玩法，这里就不详细解释了。那个玩法太脏了，虽然合法但反正我觉得不道德就不传播了。先说一下这个套路不是什么用法律手段把房子抢了这种AI编的胡说八道。

9，所以政府是不会收房子的，拍卖房子的是从政府那里买来债权的投资人。而且一般来说，投资人很少会去法拍，他们的目的更多是吃利息。

10，评论区提到abs，是搞混了。这个不是abs，只是普通的债权交易市场。因为tax lien的执行细节和当地法律关系很大，所以没法混着打包（最常见的abs底层是美国两房制式贷款）成abs，而且一般都是当地人才买，就像法拍房一样。其实tax lien数量并不多，每个town每年能够有几十万美元就很多了，有时候就几万美元，不够当地人抢的。现在基本上很少有外人和新人玩了，每个地方就是本地那些老鸟买。这个和垄断没关系，只是每个地方都会慢慢形成了有效市场，收益不足以吸引新人入场。新泽西上个世纪有个台湾人，据说靠买tax lien，光利息收了千万美元。现在我能知道，都是那个时代的老房东们觉得已经鸡肋，才拿出来和大家聊天的结果。

11，本质上美国这套流程是通过向个人投资人外包了法拍这个非常复杂的合规流程。至于为什么是个人？因为这个投资非常碎片化，标的过小，机构投资人支付不起合规成本。所以这说的投资人基本都是小投资人，那种几十万到千万身价的玩家。

12，有些事我下意识以为是常识所以没有说，但是看了评论区才意识到其实不是。债务分成抵押债务和信用债务。房贷是标准的抵押贷款债务（房地产税不是贷款，但是从债务角度一样），所以你的损失到房子为止。在美国，这里提到的房地产相关债务人（包括政府）是不能申请你的其他资产的，也不能申请你破产。当然会搞坏你的信用记录，修复一般要等7年。而信用卡贷款，银行理论上是可以申请你破产的，虽然一般银行不会这么干。

当然，如果房子的净值（扣除贷款后）很低，那么欠税激活法拍也可能会发生的很快。但是其实一般不是税务债权人发起，而是一般债权人（抵押贷款债权），因为他们的优先级低。大多数情况下，抵押贷款都会要求不欠税，欠税直接触发违约，因为他们的优先级退后了。这就是为什么大多数房地产税是被夹在贷款按揭月供里交的。不过一般来说，正常的两房贷款下，你一直不交月供触发法拍也是2-3年甚至更久以后的事。次贷危机当时会集中发生是因为次贷的房子净值太低了。

所以如果你的房子没有贷款，纯欠税，又一直不肯付钱，那么法拍一般是很多年以后的事，因为债权人会更希望先拿多年的高息，等到净值接近法拍价才激活法拍。其实这种情况一般最后也就个位数几率走到法拍的那一步。这里面是个非常有意思的博弈，因为一个房子可以有很多税务债权人（不同年份的），任何一个都可以发起法拍。所以搞法拍等于是也是替别人干活。然后你们做个小题：一般来说是哪种税务债权人会发起法拍？如果你们看懂我前面所有的内容。