都在喊取消物业费，可今年是物业先把业主辞了
先看一个数。2026年上半年，中指研究院在全国35个主要城市监测到110个住宅小区物业撤场，其中主动撤场的占八成。2025年初到2026年3月底累计212个，六成半是物业自己走的。苏州的永升、仁恒、新城悦接连发出撤场通知，万科物业到今年4月中旬已终止173个小区的服务合同。过去是业主拉横幅把物业赶走，现在反过来了，物业先摘下工牌。
所以这场取消物业费的讨论，得先看清一个前提：不是你想不想取消，是物业正在自己撤场。
但主张取消的人并非无理取闹，账确实很难看。克而瑞的数据显示，全国500强物企平均收缴率2020年是93%，2025年掉到71%，连降四年；中小物企普遍低于65%，有些跌破50%。行业里单个项目收缴率要到85%左右，才够覆盖保洁、保安、电梯维保和公共水电的开支。71%意味着大部分小区都在亏着运行。为什么收不上来？全国超七成小区是开发商关联的前期物业，业主收房时没有挑选权；全国业委会组建率不到35%，六成小区连一个能谈判的组织都没有；超90%的小区采用包干制，收固定费用，结余归企业，账目不公示。2026年一季度物业合同纠纷29.47万件，同比涨37.28%，其中三成多是因为业主觉得服务不值这个价。
钱去哪了看不到，服务又明显缩水，这笔钱自然不想交。这个情绪真实，也有账可查。
可取消这个动作，最近两年已经被现实做过一次实验。广州白云一个近4000户的回迁社区，月均收缴率26.41%，累计欠费1130多万，物业撤场。柳州东悦佳苑电梯全关，18到24层的住户只能走楼梯，一位住11楼的尿毒症老人每周要做三次透析，女婿花3000块买了履带式爬楼轮椅接送。南京月牙湖花园撤场半年，房价跌了约25%。中指研究院的统计是，撤场小区二手房挂牌价普遍低于周边同类10%到20%，成交周期拉长一倍以上。省下的那几年物业费，抵不上房子贬值的一小部分。
真正跑通自管的案例也有，但边界很清楚。青岛建信花园96户、4栋楼，自治18年没收过物业费，全靠公共收益覆盖维修，今年初还返还了8万多。海口通宝大厦180户，自治三年攒下70多万，按面积分红。共同前提是小体量、设施简单、邻居熟识、有人懂账。几千户的高层小区，至今没有一个可复制的成功案例。电梯年检要持证人员，消防要定期检测，二次供水涉及卫生规范，这些都不是靠热情能解决的。
所以我的判断是，真正需要取消的是另外两样东西，而不是物业费本身。
第一个是“管理”这个定位。2026年3月两会期间，有代表建议把物业管理改为物业服务，住建部3月9日电话回复采纳，并着手修订条例、同步更名。如果真按这个方向改，物业就从管理者变回乙方，业主是甲方，位置摆对了，后面的账才好谈。
第二个是包干制账目不透明的问题。现在有现成的替代方案在跑。信托制和酬金制：物业费、停车费、广告费不进物业公司账户，而是进业主共管账户，物业只拿固定酬金，支出上小程序可查。成都到今年8月累计1300多个小区推行，收缴率和满意度都超95%；苏州翡翠半岛跑了半年，缴费率提升37.16%，投诉降76%，有业主一次补齐了拖欠7年的费用；烟台黄渤海新区28个小区，收缴率从不足20%最高提到92%；沈阳一个每平米0.5元的小区，从不足60%提到95%以上。苏州今年5月已发文推动新建小区落地。
对普通人来说，有三件事马上就能做。一是查公共收益，电梯广告、地面车位、快递柜、道闸广告都是全体业主的钱，上海今年4月1日起已要求进监管账户单独列账，河南要求按季公示不少于30个工作日，不公示就书面索要。二是拒缴要留证据，报修单、照片、聊天记录、业主大会评议都存着；法院已有判例，服务整体不到位的按七折、八折付，门禁监控失效的减一成，但单次全部不交基本会输。三是先看自己小区多少户，100户以下、低层、熟人社区可以考虑自管；高层小区不要拿几千户去赌。
物业费不是保护费，是维护费。问题从来不在该不该交，而在交的钱能不能对上账。
你家物业费多少一平米？电梯广告和地面停车的收入，你见过公示吗？
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