2025年10月，房地产金融政策迎来史诗级转折。央行首次明确“提供不限量流动性支持”，首阶段4800亿元资金已就位；房企“白名单”项目信贷规模扩容至4万亿元，已审批贷款2.23万亿元。与此同时，北上深限购松绑、东莞发放购房补贴、重庆推广房票安置，政策组合拳直指市场痛点。但这场救市行动背后，是房企加速分化的残酷现实——财务稳健的龙湖、滨江有望扩大份额，而30-50家中小房企将在年内通过并购退出市场。

10月金融端政策迎来重大突破。央行首次明确提供不限量流动性支持，针对房企的并购贷款不再设额度上限，只需满足“保交楼”项目占比不低于70%的要求。首阶段4800亿元资金已就位，其中3000亿元用于支持优质房企并购项目，1800亿元通过国资平台参与保障性住房建设。这种“央行+汇金+社保/险资”的资金矩阵，形成立体化金融支持体系。

同时，“白名单”制度持续发力。截至10月中旬，房企“白名单”项目信贷规模已扩容至4万亿元，已审批贷款2.23万亿元，大幅降低烂尾风险。此举与国务院“保交楼”部署一脉相承，旨在恢复购房者信心。数据显示，1-8月现房销售面积占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点，反映出购房者对期房信心不足。

地方政府同样积极行动。河南推出12条举措，包括对9-12月期间购买首套和二套新房的家庭给予补贴，将公积金贷款额度再上浮10%；郑州计划收购100万平米存量商品房用作保障房。这些政策与中央金融支持形成呼应，构建了从中央到地方的完整政策体系。

供给侧改革同步推进。北京城市副中心、粤港澳大湾区等试点区域获得自主判断人地挂钩、探索用地类型转换和鼓励国企低效用地再开发的权限。杭甬温推行的“限地价竞贡献”模式彻底改变房企拿地逻辑——土地出让不再比拼价格，而是考核后续地均产值。

自然资源部透露，试点区域的城中村改造项目可享受土地出让金分期缴纳政策，预计释放超2亿平方米开发空间。广州更允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售住房，支持存量商办改建为保障性租赁住房。这些政策旨在从源头上优化供需关系。

土地市场数据印证了改革成效。2025年前三季度，300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%。这一“价升量跌”的局面，反映房企拿地持续聚焦核心城市。北上深、杭州、成都等城市成为房企争夺焦点，而三四线城市土地市场依然低迷。

金融和政策双轮驱动下，房企格局加速重构。住建部明确对优质房企给予并购融资支持，对风险房企仅保障“保交楼”资金。预计年内将有30-50家中小房企通过并购退出市场，而财务稳健的民企如龙湖、滨江有望扩大市场份额。

运营能力成为生存关键。龙湖等运营收入占比高、债务健康的企业，项目去化率较行业平均水平高出25个百分点；而高负债房企仍在加速出清，8月房企自筹资金同比下降8.9%，定金及预收款下降10.5%。这种分化在销售端同样明显——2025年1-8月，百强房企销售额同比下降约10%，但绿城、华润等坚持品质发展的企业实现逆势增长。

“好房子”建设成为新赛道。南充明确“好房子”项目层高不低于3米，生态阳台占比最高可达30%且不计容积率；重庆要求每个区县打造1个以上“好房子”项目；河南首批38个“好房子”案例公示，强调绿色建材和完整社区。政策导向清晰：推动行业从“量”的扩张转向“质”的提升。

尽管政策力度空前，但购房者信心恢复仍需时间。调研显示，仅有35%的潜在购房者计划在半年内入市。这种观望情绪源自多方面：一是收入预期不稳，二是房价下跌预期未完全扭转，三是对房企交付能力存疑。

中指研究院数据揭示，9月百城新房均价环比微涨0.09%，但二手房均价环比下跌0.74%，已连续第41个月下行。这种“新房稳、二手跌”的格局，反映出市场仍处于探底阶段。特别是二线城市二手房环比下跌0.87%，盐城、徐州等地跌幅超过1.3%，显示下行压力依然较大。

不同群体心态迥异。刚需族更关注价格和补贴政策，如东莞最高3万元购房补贴、重庆房票安置差异化奖励；改善族则看重产品品质和配套，120-144平米改善型户型在30个重点城市中占比超30%；投资客几乎全面退场，仅核心城市核心地段尚有吸引力。

2025年10月的政策组合拳，本质上是行业告别规模扩张旧时代、迈向质量优先新阶段的“成人礼”。央行巨资支持、“白名单”扩容、限购松绑等措施，短期内确实能提振市场，但长期效果仍取决于供需关系的根本改善。对房企而言，唯有从“土地增值获利”转向“产品增值获利”，才能在新周期中生存；对购房者而言，唯有选择人口流入、产业支撑强的城市和产品力强的项目，才能实现资产保值。当房地产彻底告别金融属性、回归居住本质，真正的健康市场才刚刚开始。