2025年国庆黄金周刚过，楼市便交出了一份“分化到极致”的成绩单。据中指研究院10月15日发布的《2025年国庆全国楼市报告》显示，一线城市核心区与外围区域、沿海小城的房价走势彻底“分家”——上海内环某新盘开盘即“日光”，北京东西城房龄超20年的二手房仍能溢价5%成交；而深圳坪山、广州南沙的部分楼盘单套降价超50万，沿海的泉州、温州等地二手房挂牌量同比激增30%，部分房源价格较去年跌穿首付。这场“冰火两重天”的背后，是政策倾斜、人口流入与产业支撑的三重博弈，也给刚需和投资者划出了清晰的“生死线”
一、一线核心区“热得发烫”：供应稀缺+政策优化，刚需全款抢房一线城市核心区的“热度”，在2025年国庆后达到了新高峰。以上海为例，10月8日开盘的“上海内环滨江壹号”项目，均价12万/平，推出120套100-140平三居室，开盘当天吸引超300组客户摇号，上午11点便宣告“日光”，部分全款客户甚至提前一周到售楼处排队。中指研究院数据显示，上海内环2025年9-10月新房供应量仅800套，同比减少15%，而需求却同比增加20%，供需缺口直接推高了市场热度。
这波热度的背后，是政策的精准“助推”。9月25日，上海发布楼市新政：核心区（内环内）非本地户籍居民购房社保年限从5年降至3年，且首套房首付比例从35%降至30%。政策落地后，上海内环刚需客群新增1.2万人，其中80%为在沪工作5年以上的企业中层，这类人群对核心区配套（如地铁、学区、商业）需求迫切，且支付能力较强。
北京东西城的二手房市场同样火热。西城区“金融街片区”一套房龄22年的65平两居室，9月挂牌850万，10月以892万成交，溢价5%，成交周期仅21天——比北京全市二手房平均成交周期（35天）短14天。贝壳研究院分析师解释：“东西城教育资源稳定性在2025年义务教育政策微调后进一步凸显，加上核心区土地稀缺，老房反而成了‘硬通货’，部分家长为了孩子入学，愿意为房龄20年以上的房源支付溢价。”
二、一线外围区“冷得刺骨”：产业外流+人口减少，单套降价50万仍滞销与核心区形成鲜明对比的是，一线城市外围区域正陷入“降价也卖不掉”的困境。深圳坪山的“坪山招商花园”小区，一套110平三居室去年挂牌420万，2025年10月业主降至370万，仍挂牌2个月未成交。小区中介透露：“今年以来，该小区已有3套同户型房源降价超40万，最便宜的一套365万成交，比去年成交价低13%。”
深圳坪山的冷清，源于产业与人口的双重流失。2025年深圳制造业外迁趋势明显，坪山新区2家大型电子厂迁至东莞，直接导致区域常住人口减少2.3万，购房需求同比下降30%。贝壳数据显示，深圳坪山10月二手房挂牌量达1.8万套，同比增加45%，成交周期平均62天，比去年多20天，部分房源甚至需要降价15%才能吸引买家看房。
广州南沙的新房市场同样低迷。10月15日，南沙“保利城”项目推出“国庆返场特惠”，单价从2.3万/平降至2万/平，一套90平两居室单套降价27万，即便如此，该项目10月去化率仅40%，同比下降15%。广州住建局数据显示，南沙2025年9-10月新房供应量达5000套，而成交量仅2000套，供过于求的局面让开发商不得不以价换量。“南沙虽然有自贸区政策，但教育、医疗配套还没跟上，刚需更愿意等保障房，或者咬牙买市区的小房子。”某开发商销售经理无奈表示。
三、沿海小城“跌跌不休”：产业单一+人口外流，二手房挂牌量破3万套泉州、温州等沿海小城的楼市，正在经历“断崖式下跌”。泉州丰泽区“东海湾”小区一套120平三居室，2024年挂牌180万，2025年10月降至140万，同比下跌22%，而这还不是最低——同小区一套10楼的房源，10月以135万成交，单价仅1.125万/平，比2023年高峰期跌了近40%。
泉州住建局数据显示，2025年10月泉州二手房挂牌量达3.2万套，同比增加30%，成交均价1.2万/平，同比下跌18%。“现在泉州的业主基本是‘恐慌性抛售’，尤其是投资客。”泉州某中介店长说，“很多2020-2021年高位接盘的投资客，现在担心房价继续跌，宁愿亏首付也要卖，比如一套2021年180万买的房子，现在140万卖，亏40万，相当于白付了3年房贷。”
温州的情况更严峻。温州鹿城区“滨江商务区”一套140平四居室，2024年挂牌250万，2025年10月降至180万，降价70万仍无人问津。温州统计局数据显示，2025年温州常住人口同比减少5万，主要是青壮年劳动力外流——温州以小商品贸易为主，受电商冲击和外贸下滑影响，2025年上半年小商品出口额同比下降12%，部分商户关闭店铺前往杭州、宁波发展，直接导致购房需求萎缩。
四、刚需与投资者该如何破局？3条核心建议面对如此分化的楼市，不同人群的选择截然不同：
1.刚需族：优先选一线核心区地铁次新房，预算有限则等保障房。一线核心区（如上海内环、北京东西城）的地铁房抗跌性强，且配套成熟，适合长期居住；若预算不足（一线低于500万、省会低于200万），可关注10月住建部新政后推出的保障房，比如北京通州、上海松江的保障房，均价仅4万/平左右，比同地段商品房低50%，且可落户、享学区。
2.投资者：坚决远离一线外围和沿海小城，尤其是“三类房”——老破小无学区、远郊期房、商住房。这类房源未来流通性差，降价幅度大，比如深圳坪山的远郊期房，2025年已出现“买后即跌”的情况，投资风险极高。
3.业主：若持有一线外围或沿海小城的房源，尽快降价抛售，避免亏损扩大；若持有一线核心区房源，可暂时观望，核心区房源短期内仍有抗跌性，但需关注未来房产税试点动态，避免持有成本激增。
