马不停蹄，福州又要卖地了！市自然资源和规划局昨日发布公告，将于11月20日上午9:00举行福州四城区2025年第九次土拍！

本轮上架7幅住宅用地（包括1幅安置房地块）、3幅商务用地、3幅工业用地和1幅体育用地，合计14幅451.08亩，总起拍价46.85亿元。

闽江北CBD出现近年来非常罕见的宅地供应，将和斗池路三盘正面刚。而天量供应的大金山还在疯狂供地。明年，福州主城区的新盘竞争，要加剧了！

今年9月刚征收的台江区祥坂新村及周边地块，已经分为2幅上架拍卖了。

其中，地块二（宗地2025-54号）是本轮关注度最高的商品房用地，占地25.74亩，容积率上限3.0，起拍楼面价17873元/㎡，拟建设百米高层住宅。

闽江北CBD上一次宅地供应，还是4年前的2021-60号地块。彼时起拍楼面价26787元/㎡，触顶摇号后被国贸以30805元/㎡拿下。2022年，国贸天琴湾更是以精装5.5万/㎡的开盘均价刷新了台江的天花板。

但如今，工业路沿线并不缺新盘，祥坂新村地块二应该很难再现抢地盛况。因为华润中寰悦府、建总乌山梧桐序、福厝凤鸣天玺还有近千套住宅待消化。

值得一提的是，同样与鼓楼区只有一街之隔，比起建总乌山梧桐序、福厝凤鸣天玺2.18万/㎡的地价，宗地2025-54号的起拍价每平便宜了近4000元，后者距离地铁2号线祥坂站还更近，对开发商有一定吸引力。

而祥坂新村及周边出让地块一（宗地2025-59号）则要求建设29910㎡安置型商品房，容积率上限高达4.22。

这两年，市中心拆迁户想要原址回迁，安置房几乎都是钢铁森林定位。像今年出让的环南新村和河南小柳新村地块，安置房容积率上限分别为4.67和4.39。

大金山是福州今年土拍的大粮仓。上周，第七轮土拍刚刚成交了金山核心区和奥体各1幅宅地（即建总2025-43号和榕发2025-44号地块），第九轮又在金山科创板块和淮安板块新上架宅地。

其中，金塘路与金榕北路交叉口南侧出让地块一（宗地2025-57号）起拍楼面价12708元/㎡，地价比建总瑞璟贵，胜在地块规模不小，有更多的景观、会所等腾挪空间。

而农大旁边的宗地2025-58号地块位于发展潜力一般的淮安板块，周边城市界面老旧，除了地铁5号线和沿江一线，其他配套乏善可陈，大概率是市属国企兜底。

据东街1號不完全统计，金山核心区、金山科创板块、金山奥体板块、外滩板块、淮安板块加起来的“大金山”，至少有15个项目在售/待售，建总、左海旗下各有5盘。

粗略估算，目前大金山板块的在售新盘剩余房源+待售新盘规划套数+出让地块预估建面，大概能提供约7800套商品房。天量新房供应将血洗大金山板块！

第九轮土拍也有不少“回锅肉”，今年6月份第三轮土拍暂缓出让的仓山城南2幅地块，重新入市都降价了。毕竟开发商拿地越发“向心化”，三环外的宅地始终遇冷。

宗地2025-55号即福峡路沿线A-25B出让地块，曾作为宗地2025-14号地块上架过。这次“二进宫”，起拍价从5.12亿降至4.88亿，楼面价从6936元/㎡调至6611元/㎡。

该地块距离地铁1、4号线换乘站仅300米，但福峡路沿线片区开发还未成型，日常生活不便。去年11月，左海、榕发、福厝分别吃下了同片区的2024-60、61、62号宅地，目前仍是待开发状态，怕是烫手山芋。那这次轮到哪家市属国企兜底？

排下地铁站旁的宗地2025-56号（亚太汽车交易市场出让地块），则是之前的2025-15号地块。这次起拍价从3.95亿降至3.67亿，楼面价也从6794元/㎡调至6312元/㎡。

该地块旁边滨海橙里的二手房成交价今年只剩1万出头，可见未来的房价预期并不高。

南二环奥体义序片区的宗地2025-66号（仓山区天天筷子厂周边出让地块），占地23.2亩，容积率上限仅1.4，是难得的低密住区。

不过，地块背靠高盖山公园，板块发展受限，周边还有寺庙等不利因素。

地块旁边容积率1.0、几近0公摊的阳光城檀映，近日把现房价格打到13999元/㎡起。那么，2025-66号地块7390元/㎡的起拍楼面价，已经没剩多少盈利空间了。

福州今年第九轮土拍的住宅用地，因板块库存压力或地段因素，很难吸引到外来房企。

市场更看好的是第八轮土拍的2025-45号地块，即将于11月7日开拍的鼓楼区河南小柳新村出让地块三。因为地段中心，地块方正，体量适中，利润可期。

只是3.0的容积率搭配100米限高，居住舒适度将大打折扣，非常考验开发商的规划和设计能力。另外，拿地门槛太高。快年底了，有出价能力的规模房企不少已达成年度投资目标，看好福州并且还能拿出25亿元买地的房企并不多。

不管怎么说，接下来的11月份，福州两场一共23幅、648.56亩的巨量土拍，起拍总价合计82.35亿元，应该能为地方冲一冲“年终业绩”了。

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