发现1个残忍现实：房价上涨大势或已形成，多个城市开始量价齐升了还在等房价“再跌一轮”的人，在2026年秋天可能要面对一个不太舒服的事实。
楼市的风向，最先在一线城市变了。国家统计局10月19日发布了9月数据，一线城市新房价格环比上涨0.1%，自今年2月以来保持持续正增长；二手房环比上涨0.2%，连续7个月环比上涨且涨幅较上月扩大。
二手住宅环比上涨的城市从3个跃升至9个。上海走得更远。
9月北京、广州和深圳二手住宅价格同比分别下降2.5%、2.9%和1.5%，上海上涨0.8%，上海是一线城市中最先同比翻红的。价格能抬头，是因为成交先热起来了。
北京上半年二手住宅累计网签93583套，同比增长5.7%，创下2021年以来同期最高水平，链家口径的年内价格累计上涨4.9%。8月上海二手房共成交2.07万套，同比增加18%。
背后的政策一年里接连加码。深圳4月29日优化核心区限购政策，并大幅提升公积金贷款额度。
北京把非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限由2年下调为1年，夫妻双方均为缴存人的，首套房公积金贷款最高额度升至340万元。上海8月20日出台“沪八条”，聚焦公积金优化、信贷调整、购房补贴等领域。
分量最重的一项政策在9月29日出台。三部门联合发布通知，自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，财政部门给予年化1个百分点的贴息，期限最长5年，贴息资金总规模不设上限。
把这些政策放在一起看，思路其实很清楚：先让人有资格买，再让人贷得到、还得起。限购松绑是放人进场，公积金提额和财政贴息是降低买房成本。
归根到底，都是在调节信贷这一个阀门。残忍的地方也在这里：回暖并不是所有城市一起回暖。
核心城市和外围区域、高能级城市和低能级城市之间的差距，可能会在复苏中被重新拉大。这一轮行情能走多远，最好的参照是上一轮，也就是2020年到2021年那波来得急、去得更快的行情。
它怎么涨起来、又怎么跌下去，几乎每一步都跟着信贷的节奏走。回头看清那段历史，才能读懂今天这些数字的分量。
11月初，多家机构公布了10月楼市数据。重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%；10月上海二手房网签24653套，创近六年同期新高；在克而瑞的统计中，一线城市是唯一新房成交同比正增长的梯队。
10月23日，财政部相关负责人表示，购房贷款贴息政策落地平稳、成效初显。不过，10月百城二手住宅平均价格环比下跌0.61%，各城市分化依然明显。
2008年、2009年间，在4万亿刺激下楼市上涨了两年，2009年、2010年之后又下跌了三年，形成一个约五年的周期；2015年下半年开始的周期也延续了将近四五年时间。
一线楼市一直是中国房地产市场的风向标，上涨趋势基本由南向北一路蔓延。比如2015年深圳率先上涨，之后蔓延到上海、北京，然后又蔓延到其他三四线城市。
过去的楼市上涨基本是四五年一个周期。唯独2020年3月疫情以来的这一波楼市周期变化特别快：从2020年年中五六月份开始上涨，到2021年春节后的3月、4月即达到顶峰，5月份以后开始回落，此后甚至迅速进入冰点。
而且，2020年3月以后的这波上涨非但周期快，分化也特别严重，不只是南北方分化严重，一二线城市之间、核心板块和区域与一些冷门区域之间的分化也很严重。楼市涨跌的关键症结在于信贷投放。
信贷投放给力时，房地产马上可以满血复活；信贷一停，房市立马冻结。信贷才是房地产涨跌真正的"牛鼻子"，抓住信贷就抓住了房地产市场的牛鼻子。
有报道称，一线城市房贷额度全面告急，个别银行暂停二手房贷。二手房贷从年中开始就遇到放贷难的问题，一手房贷的周期也变得非常长，可能长达三个月甚至半年；同时，首套房贷和二套房贷的利率不停上涨。
金融层面对房地产市场的这种意志，契合了国家"房住不炒"的政策，整个房地产市场迅速回落，甚至进入冰点。央视财经也报道了房贷告急的情况，有银行通知购房者"明年再来吧"，刚需购买者面临难题。
不光二手房贷贷不下来，一手房贷的周期也越来越长，此时去贷款，基本要等到次年才有可能贷得到。
从深圳看，根据深圳住建局和深圳房地产信息网的数据，2021年8月深圳二手住宅成交套数只有1979套，另有信息源的数据为2043套，基本在2000套上下，同比2020年8月下降80%。这一成交量对深圳来讲非常低，处于冰点。
上一次成交在2000套以下基本还是在2011年8月，而2011年深圳房地产市场的总量与此时不可同日而语。在如此大的体量下，成交量回落到只有2000套左右，代表市场处于非常低迷的状态。
广州一手房8月成交7000套，为近15个月以来的最低水平，环比下降5.8%，同比下降28.97%，降幅也非常大。上海也是非常值得关注的市场，其整体走势会影响并带动长三角整个区域房地产市场的兴衰和涨跌。
2021年8月，上海成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%；成交套数1.8万套，环比下降24%，同比下降40%。成交金额下降的幅度比成交套数更严重，意味着价格也在下跌，属于量价齐跌。
套均总价318万元，环比下降7%，同比下降7%；成交均价38206元，环比下降8%，同比下降5%。从累计数据看依然是同比增长，主要是因为上半年非常给力，尤其是一季度以及4月、5月。
2021年1至8月，上海成交金额同比2020年1至8月增长36%，累计成交套数同比增长31%；累计套均总价336万元，高于8月的318万元；累计成交均价40672元，也高于8月的38206元。
成交均价和成交套数的下跌主要出现在6、7、8月份以后，回落速度比较快。
从单月成交套数及增速看，2020年4月以后，上海成交套数迅速上升，到2020年12月达到高点，2021年一季度的1月和3月也都是高点，之后回落；到8月，成交套数下降较大，基本回落到疫情前的状况。
这也是经济刺激效应正常回落的体现，经济有周期，楼市也有周期。从各面积段和各总价段的占比看，成交面积的主力在50至70平方米、70至90平方米的小户型区间，成交价格主要在300万元以下，基本体现了刚需的范围。
300万元总价的房子在上海基本只能买到外环边上或外环以外的区域。上海楼市的大范围启动需要刚需：刚需买到房子后把钱给到卖家，卖家拿这笔钱再去买改善房，改善房卖家拿到钱再去买豪宅，一环接力一环向上。
刚需成交量不足，自然也会传导到改善房。2021年8月，上海成交量出现当年以来最大幅度的下跌，主要有几方面原因。
一是周期性原因，之前涨得快，跌得也快，这一轮房地产小周期来也匆匆，去也匆匆，周期非常短，不到一年半的时间就结束。二是上海出台了核验价。
核验价直接关乎二手房市场，可以精准调控价格，且核验价比挂牌价低很多。三是上海房产贷款额度实行"三价就低"原则，即银行会在网签合同价、交易中心涉税评估价和银行评估价这三个价格中选择最低的价格审批贷款额度。
这直接影响首付比例和贷款成数：按较低的评估价贷款，贷款额度就小，对首付的要求就高，降低了支付能力，购买者的整体预算就得下调。归根结底，信贷还是整个房地产市场的牛鼻子，信贷活跃、宽松，房地产市场自然活跃；信贷收紧，房地产市场自然应声而落。
北京整体成交还不错。由于楼市由南到北传导，北京传导比较慢，滞后一个身位。
北京8月成交套数仍有将近1.6万套，2021年8月份北京二手住宅共计网签15942套，与之前差距不大；但如果考虑滞后效应，8月成交量的下滑幅度实际上也超过20%。
从2014年到2021年上半年人民币房地产贷款增加额的统计看，2015年之后房地产相关贷款一骑绝尘，上涨幅度非常大，从3.59万亿元达到5.67万亿元；之后2016年至2020年这5年都维持在5万亿元以上，高峰是2018年。
2021年上半年房地产贷款增加额只有2.42万亿元，下半年贷款又在收紧，2021年全年房地产贷款增加额可能只有4万亿元出头，与之前相比有较大回落。2021年房地产市场受到影响的最根本原因就是信贷，即房地产按揭贷款额度收紧了。
在几乎所有城市的房地产市场都在降温的情况下，买房可以再观望。至于何时可以抄底，需要考虑高层提出的跨周期调节这一因素。
跨周期调节就是兼顾当年下半年和次年，如果当年过早发力，次年可能就没有余力了，所以跨周期调节的火候要掌握好。
跨周期调节被频繁提及：从7月30日中央政治局会议提出要做好宏观政策跨周期调节，到8月16日国务院常务会议也提及跨周期调节，再到9月1日国务院常务会议具体部署做好跨周期调节，多次强调这一点。跨周期调节与逆周期调节不同。
逆周期调节是在经济迅速回落过程中连续降准降息，祭出宽松的组合拳，对经济进行强力刺激；跨周期调节更像是一种平稳过渡，以更好地平稳度过周期。因此，年底要关注是否有连续降准的政策出台。
如果出台，那么在一季度或二季度就可能看到房市乃至股市、楼市的回暖和经济的回暖。