市场燃起来了！
就在上周五，广州土拍迎来了久违的火爆场面。
两家房企拉锯3小时，火拼76轮，将海珠南泰路地块溢价率干到27.27%，创下今年商品房宅地溢价之最。
一边是房企抢地，另一边则是富人忙着扫货。
面粉厂项目上个月开盘，最高单价突破30万/㎡，当天销售106亿，刷新2025年全国单盘开售纪录。
很快，深圳湾澐玺开盘，套均总价5000万起，仍没挡住富豪的热情，当天热销130亿，成为今年全国开盘销冠王！
有人说，开发商抢地，富人扫豪宅，都是在抄底，非也。
这背后，是敏锐资本与财富人群，在读懂周期与城市发展脉络后，做出的精准出击，他们争夺的，是那些凝聚城市核心价值、能够穿越周期的“硬核资产”。
难再复制的基因，凝练资产长期价值
什么是穿越周期的资产密码？可以参考的指标有四。
其一，稀缺性，即难再复制的地段和资源。
南泰路地块被疯抢，因其位处海珠最纯正之处。面粉厂项目与深圳湾澐玺，无不在城市核心地段，无不拥城市顶配资源（江景、海景）。
所以，楼市分化时代，选对地段，选择与稀缺资源相拥，变得越来越重要，这种不可复制的资源与土地价值，一方面拉高资产价值上限，另一方面又能让房产脱离普通商品范畴，上升到城市藏品。
浩瀚珠江 @广州房产 摄
而在广州的城市版图中，有两条城脉的地位无可撼动，一条是前航道，代表城市底蕴，一条是后航道，代表城市新生。
所以，跟着城市脉络走，瞄准江边的房子，相当于锚定了资产压舱石。
其二，确定性，即二手交易的价格韧性。
市场调整下，新房价格受政策、营销和开发商资金情况影响较大，而二手交易价是真正地面对市场，更能为资产的确定性提供锚点支撑。
如果一个板块，二手市场健康、成交价格稳定，并与周边一手倒挂，说明这里的价值，获得了自住业主和理性投资者的双重认可。
其三，增量空间，低估板块持续兑现。
当然，还要考虑城市发展进程、板块轮动周期。
如果一个板块，一直停留在规划上，那可以果断筛选掉。相反，一个板块持续得到官方资源倾斜，高能级配套持续兑现，那就有价值变化的增量，让你收获城市发展红利，与城市未来肩并肩。
满足这些，再加上迭代产品和生活方式，就是一张安稳牌。
无论市场如何变化，你都有从容的底气，因为你拥有的，是这座城市经过时间洗礼后，依然被广泛渴望与认可的核心价值。
后航道滨江带，舒适高端住区
放眼全广州，何处能同时满足这些严苛标准？后航道滨江带，绝对强势入围。
第一，底盘好，够稀缺够纯粹。
随着前航道发展饱和，后航道如今是新崛起的滨江高端住区。
论地段，这里在城市发展主脉络上，论资源，这里有稀缺南向江景，而且江岸线很纯粹，孕育出了一条新的滨江豪宅带。
与琶洲一样，这里城市界面新，现代化外立面氛围感强。不同的是，琶洲以商务为主，豪宅与写字楼穿插，适合强事业型家庭。
但后航道滨江带，以居住为主导功能，居住氛围更纯粹，适合追求松弛感的家庭。
滨江豪宅景观带
第二，有确定性，安全垫厚实。
市场深度调整大背景下，很多板块和楼盘在去水分，但后航道滨江带的二手豪宅却掌握独立定价权。
贝壳数据显示，片区二手豪宅基本站稳7-12万/㎡，流通性强，成交周期短。前阵子，中海观澜府一套160㎡一线江景房，以1268万总价成交，单价接近8万/平，展现出超强韧性。
更为关键的是，当下，很多网红板块为炒家砸盘所困扰，但在这里，二手小区放盘率都在10%以内，无投资客集中抛压。
说明片区价值已获高净值圈层深度认可，无形中为资产提供了一个“市场公认的安全垫”。
第三，有增量空间，兑现力强。
与许多板块停留在纸上规划不同，后航道不是纸上谈兵，随着官方的持续投入，这里不断有小惊喜。
其兑现周期，不是动辄五年十年，而是肉眼可见。
继10号线开通，海珠湾隧道开通后，环岛路临时段预计12月15日通车，随着最后100米打通，片区业主可以沿着珠江一路畅行。
至于环岛路卡脖子段，有望在明年底完成清场，届时出行会更丝滑。
环岛路临时段实拍 @广州房产 摄
建面约4万㎡临江Mall岭南海港汇，已全面启动招商，目前已签约引进华为、小米、瑞幸、喜茶、麦当劳、赛百味等品牌商家，预计年底开业。
也就是说，从现在开始，后航道滨江带就会全面兑现，进入成熟期。
别忘了，石溪旧改实施方案10月已获批复，这里将是未来5-10年，城市界面变化极大的地方之一，增量空间可观。
南向江景藏品，提前照进未来生活理想
在这样的板块中，有一个项目稳占C位，极致化占据各种资源，完美再造先锋生活场景。
它就是越秀·江湾潮起。
01.
极致的江景，奠定“护城河”
一个住宅项目，后天可以通过产品、服务等很多方法加分，但有些东西是资源独占，不可改变的。
越秀·江湾潮起的资源霸权，是基于地段之上的稀缺南向江景。
仅此一点，注定将成为城市藏品。
首先，经过此前的密集开发，一线南向江景用地已不多。2020年至今，全市共出让343宗地，一线南向江景宅地，只有6宗，稀缺程度不亚于沙漠里的绿洲。
后来者也难再复制。
根据广州2025年供地计划，中心区虽有很多优质地块，但主要在天河、荔湾、白云、黄埔，当中，天河主要在天河智慧城，荔湾主要在广钢，无法与江景共舞。
海珠不到10宗，琶洲未来可能出让的宅地有6块，而后航道只有2块，都不一线临江。
如果不是特殊情况，未来一线江景地块供应只会越来越少。因为，从城市规划角度来看，这种地块，更适合建商业，或做公园等公共配套，助力城市聚集更多的经济活力，住宅更多是私人占有，之前批了就批了，但未来必定受限。
其次，约200米亲江距离，同样难以复制。
过去10年，从广纸板块到沥滘仅出让了10宗江景地，当中，亲江200米内的，有且只有3宗，另两宗已售罄，越秀·江湾潮起是唯一在售的。
接下来，南箕、石溪、沥滘旧改，虽然将释放大量宅地，但未开发的临江宅地不多，距江300米内的，更是一宗都没有。再有，是三江汇聚景观的稀缺性。
别人是单面看江，这里是看三江汇聚，项目的江幕达到约2400米，比珠江新城的顶豪（江岸宽面约400-500米），还要来得震撼。
珠水从三面奔腾而来，珠水的澎湃，广州的一城繁华，皆融入江湾潮起的绝美窗景。
02.
极致的生活方式，兑现理想日常基于极致地段+极致江景资源禀赋，以及板块的强兑现，江湾潮起拉升了江景生活的上限。
很多在售项目，买房时是看模型看沙盘，入住后还要等配套兑现。
在江湾潮起，学铁商公园等生活配套，看房时所有美好已就绪，你可以在这里体验大半天，感受什么是理想生活的优雅抵达。
下楼就是海港汇，体验香港海港城般的购物场景，走几步就到滨江公园。
公园里，幼儿在家长陪伴下蹒跚学步，小朋友在荡秋千，或三五成群奔跑嬉戏，笑声与自然融为一体，孩子在愉快成长，家长在见证小孩的快乐童年。
你可以清晨，在江风与晨光中，与爱人慢跑唤醒身心。下午，展开露营装备，打开一本书，看孩童与毛孩子玩耍；到了傍晚，又可以和家人漫步江边，聊当天的趣闻，给到家人高质量的陪伴。
也可以一个人静静地，伴着江风，看落日熔金，听潮声细语，每一次呼吸都是与自然的对话，尘世压力悄然消弭。
这样的诗意栖居，这样的自然赋能，就在日常之中，无需远行，这是多少人梦寐以求的？
而回到社区内部，又有隐奢酒店式的先锋生活。
作为先锋系的代表作，江湾潮起通过全新的生活方式，赋予空间以灵魂，它们不再是居所，而是悦己空间，是精神领地。
双层酒店式会所已开，你可以在恒温泳池畅游，在健身场馆练力量，在私宴厅与好友相聚谈笑风生...酒店式会所实拍更细腻的需求也能满足，健身房有专门的女性友好设计，聚会轰趴馆专门配备方太幸福厨房系统，毛孩子有专门的社交广场、防惊扰上下电梯服务...再加上越秀高标准的臻越服务，通过定制化的极致服务，让服务无形，却始终在场。可以说，江湾潮起提供的是一种极致的生活方式，它让居住从物质的奢华，升维至心灵的丰盛。在这里，每一天都能活出阳光开朗、兴致勃勃的样子。03.
极致的舒居度，压轴新品提供跃级体验最后，江湾潮起还有一大重磅武器，那就是走在人居前沿的迭代产品。说实话，广州江景房很多，新规大平层也多，但同时融合南向望江+新规大平层的，除了面粉厂项目，只落到越秀·江湾潮起。尤其是即将加推的最后一栋，D2栋高区建面约200㎡大平层，看三江汇聚环幕江景，设计上更颠覆市面很多大平层的居住体验。
一是，它革新观江体验，从“拥有景观”到“沉浸于景”，最大化江景视野。
连续超20米环幕江景，将江景从客厅延伸至全部卧室，实现“每扇窗皆景框”的沉浸式体验。
270°全景舱端厅，约65㎡宴会厅级大方厅，置身其中，会忍不住感叹，珠江直接开窗入画来。
板房实景示意，仅供参考，具体以实际交付为准
二是，阳光平权，从“物理朝向”到“人文温度”。
这个户型，四个房间全部朝南，通透对流，每个房间均享阳光与江风，实现家庭成员的“景观与通风平权”。
这样的人文温度，市面很多同面积段户型做不到。
三是，可进化的空间，从“固定容器”到“柔性定制”。
该户型，室内空间可随家庭成长或兴趣爱好自由重组，如果不需要那么多房间，可将客厅与相邻房间组合，形成约65㎡大端厅，会客从容有排面。
也可以打造双套房，或将主卧与相邻次卧合并，形成超级主套，给到每代人足够的隐私尊重。
海珠江景销冠，工法板房开放
以稀缺地段和南向江景，奠定藏品基因；以极致生活方式，兑现生活理想；以迭代产品，重新定义江景大平层的居住哲学，既有物理空间的占有，也有自然、人文与心灵的多重丰盛。
这样的项目，再加上与周边二手倒挂，自然成市场香饽饽。
所以我们看到，项目4月首开即斩获海珠改善三冠王，后续每次加推依然火爆。
到如今，中指院数据显示，其网签金额登顶海珠江景销冠，中心六区总价500-1600万江景改善前三。
热销背后，是一群高知、高净值业主在用钱包投票。我们了解到，项目业主以企业高管、医生、教授、律师为主，他们都不是首套，不是追求低总价，而是看中了这里的生活品质。
甚至其他房企高管，也选择这里，或许，江湾潮起做出了他们心目中，完美的样子：房子不仅是资产，更是一种与自身审美、圈层及生活理想高度同频的“未来生活方案”。
眼下，豪宅市场之火已经燃起，越秀·江湾潮起正以它的极致禀赋与全面兑现，成为这簇火焰中，光彩夺目的那 一 束光。