2025年四季度楼市进入关键窗口期。武汉、南京等地政策年底到期，房企以价换量进入尾声。9月国房景气指数92.78，仍低于枯荣线，但同比降幅收窄释放企稳信号。专家预测，四季度将现“弱复苏”，城市分化加剧。对于购房者，这是最后的上车机会，还是逃顶倒计时？

一、四季度政策走向：窗口期关闭前最后的红利

2025年底，多地楼市刺激政策将集中退出。武汉刚性住房补贴截止到12月31日，公积金套数认定宽松政策持续至2026年6月；南京公积金新政有效期至2027年，但业内预计若市场过热可能提前收紧。河南“新十二条”要求各地年底前开展百场房展会，搭末班车去库存。政策“倒计时”效应显著，国庆期间武汉新房成交量同比增28%便是明证。

但政策空间收窄。住建部数据显示，297城已建立房地产融资协调机制，审批金额1.43万亿元，但房企资金面仍紧张：1—9月到位资金降8.4%，定金及预收款降10.3%。中央层面更侧重“消化存量房产”，如洛阳、重庆推进国企收购存量房作保障房。专家指出，四季度政策将从“普惠式刺激”转向“精准排雷”，重点保交楼、防风险。

二、市场趋势：弱复苏下城市分化再加剧

四季度楼市或呈现“L型”筑底。一方面，9月新房销售面积降幅收窄至5.5%，待售面积环比减少241万平方米，库存压力稍缓；另一方面，国房景气指数92.78，仍处较低区间。中原地产张大伟预测：“全年成交降幅有望控制在10%，但反弹乏力”。

城市分化将更极端。一线城市核心区如上海、北京靠改善盘支撑，上海同比涨5.6%；二线如武汉、南京靠政策托底，但远郊盘可能阴跌；三四线面临人口流失、库存高企双杀，如洛阳某项目业主降价30%仍难出手。自然资源部强调，未来规划重点在“盘活存量空间”，意味着新增供应减速，存量房竞争白热化。

三、风险预警：房企暴雷、房产税试点或引爆抛售潮

四季度最大风险来自房企资金链。1—9月房地产开发投资降13.9%，房屋新开工面积降18.9%，显示开发商信心不足。恒大、碧桂园事件后，购房者偏好现房或国企项目。同时，房产税试点预期升温，财政部前官员呼吁“尽快推进”，一套150万房子年持有成本或增1.8万元，挤压投资回报。

二手房市场已现抛售苗头。9月70城二手房价格环比降0.6%—1.0%，北京、上海挂牌量激增，有业主降价50万求变现。业内提醒，四季度若政策退出，可能触发“降价螺旋”：预期恶化→抛售加剧→价格下跌。刚需购房者应优选现房或品牌房企项目，回避高负债开发商楼盘。

四、购房策略：四季度该抄底还是观望？

基于政策与市场趋势，四季度操作应差异化：

• 一线城市：核心区改善盘可抄底，如上海内环、北京学区房，稀缺资源护城河强。

• 二线：紧盯政策红利期，如武汉公积金贷150万、南京补贴首付利息，但只选地铁次新房。

• 三四线：果断卖出非自住房，置换到省会城市。河南洛阳、湖南宁乡推房票安置，是出手机会。

专家强调，房子不再是无脑增值资产。购房者需算清账：若房价年涨幅低于持有成本（物业费+潜在房产税），买房不如租房。河北、深圳力推“好房子”标准，未来只有高品质住宅才抗跌。

五、长期展望：房地产迈向“存量品质时代”

2026年后，楼市将进入新阶段。政策重心从“刺激需求”转向“供给侧改革”，浙江目标2027年筹建150万套保障房，对商品房形成分流。同时，“好房子”成为关键词，河北规范绿色建筑，成都限制阳台面积促实用化。

对普通人，房地产回归居住属性。人口负增长、保障房扩大、房产税试点将终结普涨神话。未来投资需关注租金回报率而非增值潜力，自住需求则重通勤、品质而非投机。正如住建部长倪虹强调：“以夯实基础、深化改革为主线，促进房地产市场止跌回稳”。