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193套。

这是首钢璟瑞长安，开盘46天后的网签数字。

它成了当下石景山楼市，当之无愧的新晋王者。

首钢地产在它身上，上演了一场教科书级别的“闪电盘”效率战。

这不仅体现在网签数据上；更体现在近乎极限的推盘节奏上。

来看看今年北京部分热盘，从拿地到开盘所耗费的时间。

龙樾海序198天、国贤府PARK152天、星寰时代130天、中海玖树满时118天、中建方程国贤府116天。

而首钢璟瑞长安，仅为81天，中间还包括了春节长假。

这让它创造了一项纪录——今年截至目前，京城楼市拿地到开盘，速度最快的项目。

即便将时间的轴线再拉长三年，首钢璟瑞长安的这项数据，也足以排进京城楼市前三甲。

一般而言，北京楼市全国性品牌房企，从拿地到开盘的周期，普遍为4-6个月；市属国企开发的节奏，则在6-12个月。

首钢地产在这方面，明显快了很多。

它的另一个独立操盘的项目——璟悦长安，从拿地到开盘，也只用了4个多月。

这些，足以说明，与其他诸多开发商比，首钢地产有着与众不同的基因。

复盘璟瑞长安的成功，它能在极短的时间内，将效率值拉满，且创造不俗的业绩。

幕后，则是首钢地产，用了极其精准的产品定位，和快速响应能力下的双重结果。

与时间赛跑

很多时候，决定一个项目效率的，往往是内部沟通成本的快慢。

2月3日，首钢地产以13.9亿元的底价，摘得璟瑞长安地块，折合楼面积3.8万元/平米。

当天，即公布了案名。

9天后，设计方案公示，规划了7栋7-11层住宅的纯洋房，共379户。

此时，距离农历丙午马年，只剩4天。

春节长假刚一过的2月末，首钢璟瑞长安的样板间，即开始建造。

3月10日，它取得规划许可证；同天，官方户型图正式发布：

4月18日，样板间正式对外开放；4月23日，取得预售许可证，所有房源一次性全部入市。

一天后，以线上选房的形式，正式开盘。

4月28日，它的首批网签数据诞生——网签71套；到了4月末，达到了138套，斩获石景山楼市网签套数、金额的双料冠军。

进入5月，随着网签数据的攀升，首钢璟瑞长安继续霸榜石景山楼市。

不难看出，首钢璟瑞长安的开发节奏，始终在与时间赛跑，每个节点，几乎做到了无缝对接。

这，在当下的京城楼市，十分罕见。

花姐了解到，无论璟悦长安还是璟瑞长安，首钢地产都是总部和项目公司团队融为一体。

在很多非必要事情上，团队往往都是现场开会、定夺，极大节省了时间。

如，为尽快将样板间亮相，在拿地后，首钢地产即开始着手相关方案，关于非重要的材料，直接到了十里河建材城，团队现场选材，现场拍板。

如此一来，其样板间方案其实早在春节前就已定版。

类似的例子，不胜枚举。

这些细节背后体现的，不仅是首钢地产充分放权的扁平化组织架构，更是不推诿、不逃避、勇担责的文化基因。

二选一的抉择

除了极其高效的沟通效率，璟瑞长安能成当红热盘，更离不开首钢地产对产品定位的精准。

它能在拿地当天公布案名，足以说明首钢地产，早在拿地之前，就已做足了功课。

首钢地产的客研核心结果是：当下的石景山楼市，总价在500万至700万元的户型产品，供需两端存在严重的剪刀差。

有此预知，璟瑞长安的产品定位，其实已非常明确——刚需为主，兼顾改善。

但，具体的产品形态该如何打造呢？

一个项目的产品是否成功，很大的因素，往往取决于它先天的长相。

璟瑞长安在硬条件上，较璟悦长安提升不少，但也有一些掣肘。

它占地面积1.663万平方米，规划地上建面3.658万平米，呈东西长、南北窄的格局，容积率2.2。

但同时，与北边工业遗存煤仓南侧距离，要不小于40米；地块最北边的建筑高度，限高35米，其余区域限高45米。

将这些综合起来，首钢地产在璟瑞长安的楼栋排布，也面临取舍问题。

按照地块形状，璟瑞长安是有打造出南向三面宽刚需产品的条件；但在不损容的前提下，楼栋排布要变成小高层。

若再满足北边建筑退线的要求——最多11层后，整个小区则会形成北高南低的格局。

更关键的是，一旦规划成小高层，每款户型的产权得房率，将下探不少。

另一套方案是，根据地块的硬条件，将璟瑞长安做出最高11层的纯洋房项目。

但如此一来，它小户型面宽资源会受限——只能做成南向两面宽。

面对这个二选一的抉择，首钢地产选择了后者。

虽没有打造成一个纯南向三面宽的社区，但换回来的，却是其独一无二的特性——石景山楼市，唯一一个纯洋房偏刚需项目。

且这个唯一，大概率将保持较长一段时间。

因为，放眼整个北京楼市，能在2.2容积率的条件下，打造纯洋房项目，凤毛麟角。

况且在整个石景山，今后再出现类似璟瑞长安地块硬参数的概率，很小。

产策的胜利

当然，首钢璟瑞长安的刚需户型，在目前的京城楼市，也颇具竞争力。

它的户型主要分6款：88平、92平、100平三室两厅两卫，以及110平、123平、125平四室两厅两卫。

其中，88平和92平为绝对的主力户型，占比达到7成。区别在于，前者为中间户，后者为边户。

88平的整体赠送面积约9平米，实际得房率约92.3%；92平整体赠送约13.8平米，实际得房率更是达到了97%。

在南向两面宽三居中，它们的面宽进深比做到了黄金比例：分别为0.55和0.57。

更关键的是，88平的客厅面宽达到了4米，92平则为4.3米。

这个数值，为当下石景山楼市最优。中海瑞文里90平米中间户客厅面宽为3.9米，边户为4.1米。

首钢璟瑞长安100平及以上户型，更是一入市就遭到了疯抢。

网签数据是最好的证明。

截至6月8日，88平至92平供应263套，网签103套；100平米供应55套，网签50套；110平供应11套，网签8套；123平和125平供应40套，网签30套。

很明显，100平及以上户型，已接近售罄状态。

整体看，开盘一个月多，网签金额11.8亿元，去化率和地价覆盖率，分别达到了50.92%、84.89%。

正常情况下，首钢璟瑞长安年内清盘的目标，将大概率实现。

对深耕石景山楼市的首钢地产而言，它在璟瑞长安身上，究竟做对了什么？

从面积段上看，璟瑞长安是一个偏刚需的项目；但价格上，却是绝对的刚需盘。

这，即便在整个北京楼市，都显得极其稀缺。如果再配以纯洋房的定位，璟瑞长安的成功，其实是一个必然结果。

花姐了解到，璟瑞长安的客群中，来自石景山当地的置换客户，占到了相当的比例。

这些购房者图的，就是用刚需的价格，买了一套周边配套齐全，自身素质不差的纯洋房四代宅。

将这些综合起来看，当下的京城楼市能像璟瑞长安一样的项目，似乎没有。

这背后，也体现出一个朴素的道理——楼市的好坏都是相对的，关键在于是否对市场需求，做了足够的功课。

这点上，首钢地产这家国资开发商，显然做到了。