本学术研究发表原载于《建筑》2025年第 10 期
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瑞贝庭公寓酒店：
物理空间重构 + 运营模式创新
实现存量建筑功能与品质跃升
■ 作者： 庄松成
·城家首席执行官、华住集团高级副总裁
摘 要
■ “旧楼改造 + 多元业态融合”的创新模式，打造好房子标杆
■创新经验：数字化、科技化赋能高效运营
■ 将存量资产转化为好房子的对策建议
关键词：
中国好房子|运营模式创新
前言：在中国城市化进入存量优化时期与好房子建设背景下，如何激活巨量闲置存量资产并同步提升居住品质，成为住房供给侧结构性改革的核心命题。《2025 年中国城市建设蓝皮书》显示，全国重点城市商办类闲置物业规模已逾 3.2 亿m2，资源错配与空间浪费问题凸显。与此同时，新市民、青年人等群体对“住有所居、住有宜居”的迫切需求，与高品质租赁住房供给不足的结构性矛盾日益突出。
建设好房子，不仅在于物理空间的坚固耐用与功能完善，更强调安全性、舒适性、便捷性、健康性、智慧化以及人文关怀等多维度的综合提升。如何通过市场化机制有效激活庞大的存量闲置或低效资产，并将其转化为符合好房子标准的住宿房，成为破解城市空间效能与居住品质双重困境的关键路径。
01
“旧楼改造 + 多元业态融合”创新模式
打造好房子标杆
华住集团旗下城家酒店管理有限公司（以下简称“城家”）通过“空间重构—技术赋能—运营创新—生态融合”的全链条“深度改造”，将低效商业物业高效转化为优质住宿产品，旗下两大公寓酒店品牌：瑞贝庭公寓酒店与城家公寓酒店不仅实现了存量资产的价值跃升与居住品质的显著升级，更在推动租赁住房标准化、智能化、绿色化及社区化方面，为行业提供了可复制、可推广的“中国方案”，对构建多层次、高品质住房供给体系具有重要实践价值。
上海苏河瑞贝庭公寓酒店
（
商改租的品质跃迁与社区营造典范
）
项目背景与定位：项目位于上海市普陀区光新板块核心区位，原为某综合体项目的闲置办公楼。经精准捕捉区域旺盛的中高端商旅长租需求缺口，城家将其改造为353 间（40～68 m2 多元化户型）的公寓酒店，定位为满足商务精英及长居客群的高品质生活空间。
“好房子”改造核心要素实践主要有：
空间重构与舒适性：利用层高优势优化空间布局，突破原写字楼窄面宽限制，使空间利用率提升40%。全屋采用定制化精装修，集成智能家电系统与立体收纳解决方案，极大提升居住便利性与空间舒适度。
场景化公区与人文关怀：打造“垂直村落”式共享公区，集高品质健身房、中西融合餐厅、影音娱乐室功能等于一体，串联形成“生活服务生态圈”。
安全健康与智能化：采用环保可再生材料，严格保障室内环境健康。智能设备和技术应用构建安全、私密、便捷的居住环境。分层分级的清洁服务体系，实现标准化与个性化的平衡。
绿色可持续：KBD 光电集成化解决方案、分段式节能光源以及 CAS 的能耗管理系统等技术，响应“双碳”目标。
▲商改租资产盘活项目—上海苏河瑞贝庭公寓酒店实景图
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城家公寓酒店北京三元桥燕莎使馆店
（
轻改造的效率典范
）
项目背景与定位：项目位于北京朝阳区使馆区，通过轻量化、高效率改造将传统公寓升级为“公寓 + 酒店”融合业态，在酒店基础上简配厨房设备、专业洗烘设施及储物空间等满足“多日”住宿需求的公寓配套，服务于高比例商务客群（＞ 50%）及游客（约 40%）。
“好房子”改造核心要素实践主要有：
成本效益与普惠性：项目前身为老旧物业，城家以单间仅 9.5 万元的低改造成本（较传统酒店改造节约 20%），依托华住易购供应链平台（集采降本 5%～10%）和 100% 模组化家具，实现“相同品质价格更低，相同价格品质更高”，体现了高品质
居住的普惠可达性。
智慧运营与便捷性：深度应用自主研发的系统，实现租赁全链条数字化。模块化设计支持长短租客房灵活快速切换，满足多元化、动态化的居住需求。
健康环境与适应性：精准服务细分客群对健康环境的高要求。
口碑和可复制性：项目以其硬件配置与服务品质的双重优势得到客户广泛好评，其成功经验已高效复制至苏州观前街（文旅场景）及武汉、深圳、天津等城市，验证了模式在不同区域、场景下的适应性与生命力。
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02
创新经验：
数字化、科技化赋能高效运营
城家将上述闲置低效的存量物业转化为有温度、有品质、有活力的“好房子”，均取得了显著的经济效益与社会效益，其背后是一套以数字化为引擎、深度融合资产管理与运营服务的全链条资产盘活与品质构建能力体系。
精准诊断与科学规划能力：
城家依托不动产投资决策系统，构建多维度（区位、客群、竞争）深度分析模型，实现物业价值的精准预判与产品定位的精确匹配（如上海苏河项目对中高端长租需求的捕捉，帮助项目制定长短租配比）。
空间规划与设计创新能力：针对存量物业的结构痛点（如层高、面宽），运用创新设计手法和标准化、模数化理念，最大化空间效能与居住舒适度，显著提升坪效。
▲公寓酒店改造更新案例—城家北京三元桥燕莎使馆公寓酒店实景
高效供应链整合与精益建造能力
规模化集采与成本控制：深度整合华住集团供应链资源，即华住易购平台。实现建材设备集采成本降低5%-10%。
工业化、模块化建造技术：大规模应用预制内装、模组化家具，大幅缩短改造周期（压缩至行业平均70%），降低现场污染与干扰，保障品质稳定性和交付效率。
绿色低碳技术集成：主动应用智能灯光、光伏等绿色技术，将可持续发展理念融入建造环节。
数字化驱动的高效运营与收益管理能力
搭建全流程数字化平台：覆盖从招租、签约、支付、服务到退租的全生命周期，实现运营管理的精细化、透明化。
构建动态收益管理模型：基于大数据分析，灵活调整长短租比例、价格策略，最大化资产收益。复合业态运营有效平滑需求波动，提升整体抗风险能力与收益稳定性。
依托数字化平台，实现服务流程标准化，同时满足不同客群的个性化需求，提升租住体验与满意度。
社区生态构建与可持续发展能力
社区营造理念：超越单一居住功能，在项目中精心打造融合社交、休闲、健康、服务等多功能的“第三空间”，增强社区归属感。
职住平衡与城市功能融合：引入共享办公空间、社区市集等业态，连接居住与工作、生活需求，提升项目活力及其与城市功能的协同性。
与城市更新战略协同：“商改租”模式有效消化商业空置房屋，增加保障性租赁房源供给，与政府主导的城市更新形成良性互动，优化职住平衡。
03
将存量资产转化为“好房子”
的对策建议
将存量资产转化为好房子不仅是物理空间升级，更是通过科技赋能、模式创新与人文关怀，实现城市空间价值、居住方式及发展逻辑的系统性重构。
落实推进中，一要锚定国家战略与市场需求：精准对接新市民、青年人对安全、舒适、便捷、智能、绿色的居住核心诉求。二要构建“数字化驱动、全链条闭环”能力体系：覆盖精准诊断、科学规划、高效建造、智慧运营、生态构建等关键环节，形成坚实执行保障。三要探索“轻量高效、多元融合、绿色可持续”实施路径：以模块化、工业化降本增效，以业态复合与社区营造激活空间价值，以技术应用践行绿色发展。四要实现多方共赢价值创造：为业主盘活资产创造价值，为持有方开辟增值通道并延长资产生命周期，为租户提供高品质可负担居住产品，为城市消化空置房、优化空间、增加租赁供给，为行业树立标杆范式。
从资产价值看，其通过专业化改造运营激活闲置低效物业，提升资产流动性与估值。对投资人而言，政策与市场需求双重驱动下回报稳定：标准化运营降本增效保障现金流，模式可复制性与政策红利支撑长期增值，有效平衡风险收益。
随着城市更新与租赁政策深化，有效的存量转化有望成为宜居智慧城市建设及实现“人民美好生活向往”的重要引擎。
内容来源：原载于《建筑》2025年 第 10 期
原创作者：庄松成
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