文：园长

保利13.5亿元拿下白云黄边北地块，折合楼面地价约2.7万/平。

这块地，有一个特点：熟地，地块不大，货量不多，大概也就400多套房子，1年多可以卖完。

参拍的3个开发商，也有个特点，都是在白云赚过钱的。

越秀是云悦，国贸是云上，保利有之前的云境。

换一句话说，白云的客户喜欢什么样的房子，想要什么，这个地块怎么定位，怎么操盘，怎么竞争，开发商心里是有数的。

再来看看地块的情况。

黄边北地块位于地铁2号线黄边站附近，属于设计之都的外延区。

周边是早年的居住区，白云大部分次新电梯小区位于此，有时代玫瑰园，金碧雅苑，方圆云山诗意等几个二手大盘。

这里的居民以早年附近的企事业单位员工和早前做生意的小老板们为主，跟再往北一点凯旋新世界业主比，他们更偏向稳定和保守。

再拉开大地图看看，今天拍出的黄边地块，位于设计之都黄边建成区里面。

整个板块密度偏低。

门口的黄边北路。

如果按照城市的年代来看，区域属于中年板块。

中年板块在楼盘择偶市场位于什么样的生态位呢，简单来说，一眼望得到头，有点无趣，不过好在稳定踏实。

这也不算啥缺陷，毕竟大家都去考公的年代，选个中年板块，还是安全的，至少配套不塌房。

再来看周边的市场。

其实这个区域在售的新盘也不少，广州地铁的云筑上品，中建的白云之星，中海麓府，嘉禾望岗的嘉悦云启。

几个盘所推的户型产品不一样，白云之星和中海麓府是改善中大户型，云筑上品和嘉悦云启是80-140方。

众所周知，白云的改善盘，除非各项特别突出，景观品质价格地段一把抓大家才有动力下手，稍微有缺陷一点，群众们买的都很纠结，去化很慢。

保利在白云已经有改善的云瑞了，而这块地的优点是成熟和配套，景观一般。

故而这个盘，更多的可能性对标云筑上品和嘉悦云启。户型，多半是做80-140平区间内（140之后竞争对手增加，80-120的主力户型可能性大，附近改善用户多，110-120的小4房可能性大）。

再来看学校。

云筑上品对口的是本地的一级黄边小学，附近二手时代玫瑰园和金碧雅苑对口的也都是黄边小学（玫瑰园校区和云山诗意/黄边校区，需要统筹），多半保利黄边地块也是对口黄边小学，而嘉悦云启旁边则是有个9年制的学校。

这样算起来，学校跟云筑差不多，嘉悦云启略胜，但是保利这种新开项目后手更多，算起来牌更多，所以应该还是有信心的。

总体来说，保利黄边地块，附近有需求，竞争不算特别大，故而，保利花钱搞学校升级的可能性不大，更大的可能性是把钱放在刷品质上，类似于辰园湖境在天河的做法，应该不会走低价卷三卷四卷死人的路线。

定价呢，肯定是要参考这两个盘，目前，这两个盘的价格在4-4万5区间，保利黄边地块产品，应该会做品质升级，价格估计会贵一些，总价大概能预估到300-500万区间可能性比较大。

黄边地块，适合本区域考虑置换的，考虑第二套的，2号线沿线的刚需，刚改朋友们，如果你属于这个范畴，可以对比等等看保利黄边。

最后，黄边附近的二手房要不要置换，也给个园长的建议。

设计之都是未来白云新的产业聚集带，这里有大量的旧改，会带来城市更新，产业升级，顺便产生居住和置换需求。

未来这个区域的供应产品也不会少，但是总体来说，黄边作为最靠近设计之都 最成熟的居住板块，承接未来租房需求还是稳定的。

如果你考虑置换，可以换，毕竟产品旧。但如果是家庭额外的房源，当年购入成本不高，现在也不考虑置换，留着收租等到下个阶段在看情况也ok